Flip mieszkania krok po kroku: ile zostaje z zysku

Ile zostaje z flipa, który w arkuszu dawał 29 151,65 zł na czysto? W przykładzie poniżej zostało 7 623,65 zł. Nie przez jeden duży błąd, tylko przez kilka małych odchyleń od planu, z których każde wygląda niewinnie: remont zjada całą rezerwę, sprzedaż trwa dłużej, cena po negocjacjach jest niższa. Do tego podatek, który zachowuje się inaczej, niż podpowiada intuicja.

To case study jednego przykładowego projektu, policzone krok po kroku w kalkulatorach z kategorii Nieruchomości. Mieszkanie, ceny i terminy są przyjęte do rachunku, nie opisują konkretnej transakcji. Każda liczba pochodzi z kalkulatora, a przepisy podatkowe z ustawy o PIT, z której korzystają same kalkulatory.

Projekt: mieszkanie za 380 000 zł do remontu i sprzedaży

Punkt wyjścia jest typowy dla flipa mieszkania: lokal z rynku wtórnego do generalnego remontu, kupiony za gotówkę, bez kredytu. Plan zakładał pół roku od aktu zakupu do aktu sprzedaży i cenę po remoncie wyraźnie wyższą od ceny zakupu.

Na papierze wyglądało to dobrze. Kalkulator flipa pokazał 37 045,65 zł zysku przed podatkiem, 7 894 zł PIT i 29 151,65 zł na rękę, czyli 6,30 % na całym koszcie projektu i 13,0 % w skali roku. Cena, poniżej której flip zaczyna tracić: 463 088 zł. Zapas 37 tysięcy od ceny docelowej wydawał się bezpieczny.

Krok po kroku: co działo się z zyskiem

Etap 1: akt zakupu i 9 454,35 zł, o których łatwo zapomnieć

Koszty zakupu policzył kalkulator kosztów zakupu mieszkania dla rynku wtórnego, z istniejącą księgą wieczystą. Największa pozycja to nie notariusz, tylko PCC: 2 % od ceny, czyli 7 600 zł. Taksa notarialna za akt sprzedaży to najwyżej 1 408,35 zł z VAT, wniosek do księgi 246 zł, wpis własności w sądzie 200 zł. Razem 9 454,35 zł, czyli 2,49 % ceny.

Dla flipa ta kwota ma jedną dobrą stronę. Taksa i PCC wchodzą do kosztów nabycia, więc obniżają podatek przy sprzedaży (art. 22 ust. 6c ustawy o PIT). Pod warunkiem, że faktury i akt leżą w segregatorze.

Etap 2: remont zjada całą rezerwę

Kosztorys mówi 55 000 zł. Pierwsze odchylenie od planu: przy starym mieszkaniu wychodzą prace spoza kosztorysu i rezerwa 15 %, czyli 8 250 zł, idzie w całości. Remont kosztuje 63 250 zł.

Zysk na rękę spadł z 29 151,65 zł do 22 469,65 zł. Różnica to 6 682 zł, a nie pełne 8 250 zł, bo udokumentowane nakłady obniżają podstawę PIT: podatek zmalał z 7 894 zł do 6 326 zł. Faktury VAT za materiały i robociznę są tu warte dokładnie 19 % swojej kwoty. Bez nich ta sama kwota wydana na remont kosztuje w całości.

Etap 3: sprzedaż trwa 10 miesięcy zamiast 6

Drugie odchylenie: od zakupu do sprzedaży mija 10 miesięcy, a nie 6. Każdy dodatkowy miesiąc to 750 zł czynszu i mediów za puste lokum, kalkulator pokazuje to wprost w kafelku „każdy miesiąc dłużej”. Cztery miesiące to 3 000 zł, a zysk spada do 19 469,65 zł.

I tu pierwsza niespodzianka podatkowa. PIT się nie zmienia, nadal 6 326 zł. Czynsz za puste mieszkanie nie jest ani kosztem nabycia, ani nakładem, ani kosztem sprzedaży, więc nie obniża podstawy. Roczna stopa zwrotu spada za to z 9,8 % do 4,9 %, bo ten sam zysk rozkłada się na dłuższy czas, a próg opłacalności rośnie do 475 348 zł.

Etap 4: cena niższa o 15 000 zł

Trzecie odchylenie: cena końcowa to 485 000 zł, czyli 3 % poniżej ceny z planu. Prowizja pośrednika spada o 375 zł, PIT do 3 547 zł, ale zysk na rękę topnieje do 7 623,65 zł. To 1,61 % na całym koszcie projektu (473 829,35 zł) i 1,9 % w skali roku.

Przy ponad 470 tysiącach zamrożonych na dziesięć miesięcy i ryzyku remontu to wynik ledwie powyżej zera.

Etap 5: podatek policzony do złotówki

Rozliczenie sprzedaży sprawdził kalkulator podatku od sprzedaży mieszkania, z kosztami nabycia 389 454,35 zł (cena i koszty zakupu), nakładami 63 250 zł i kosztami sprzedaży 13 625 zł. Przychód: 471 375 zł. Koszty: 452 704,35 zł. Dochód 18 670,65 zł, po zaokrągleniu 18 671 zł, a 19 % od tej kwoty to 3 547 zł. Wynik zgadza się co do złotówki z kalkulatorem flipa.

PIT-39 trzeba złożyć do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Strata z takiej sprzedaży nie obniża innych dochodów, na przykład z pensji (art. 30e ust. 5 ustawy o PIT). Gdyby flipy były robione w sposób zorganizowany i ciągły, urząd może uznać je za działalność gospodarczą, a wtedy 19 % z art. 30e nie ma zastosowania.

Bilans projektu: plan kontra rzeczywistość

Tabela zestawia założenia planu z wariantem po odchyleniach. Żadna z pozycji nie jest katastrofą. Razem zabierają 74 % zysku.

Najwięcej kosztuje cena sprzedaży. 15 000 zł mniej z ceny to po podatku i prowizji prawie 11 850 zł mniej w kieszeni. Remont jest drugi, czas trzeci. Podatek działa jak amortyzator: przejmuje 4 347 zł z gorszego wyniku, ale tylko tam, gdzie strata dotyczyła kosztów, które ustawa pozwala odliczyć.

Cztery lekcje z tego flipa

Lekcja 1: rezerwa to nie zapas, to część budżetu

Przy remoncie starego mieszkania rezerwę lepiej od razu wpisać do kosztów, a nie trzymać w głowie jako „jakby co”. Kalkulator flipa ma na nią osobne pole i liczy ją jako wydaną. Jeśli flip przestaje się bronić przy rezerwie 15-20 %, to nie broni się wcale.

Lekcja 2: czas kosztuje dwa razy

Raz wprost, przez czynsz za puste mieszkanie, którego nie da się odliczyć od podatku. Drugi raz przez roczną stopę zwrotu: ten sam zysk po 10 miesiącach jest wart mniej niż po 6. W tym projekcie dodatkowe cztery miesiące obniżają roczną stopę z 9,8 % do 4,9 %, zanim cena w ogóle spadła.

Lekcja 3: podatek potrafi wyjść przy stracie

Wystarczy sprawdzić wariant ze sprzedażą za 470 000 zł. Przed podatkiem flip traci 454,35 zł, a mimo to trzeba zapłacić 769 zł PIT. Dlaczego? Bo do podstawy nie wchodzi 4 500 zł czynszu za sześć miesięcy, więc urząd widzi dochód 4 046 zł, którego w kieszeni nie ma. Na rękę zostaje -1 223,35 zł, a do wyjścia na zero potrzeba 471 549 zł.

Lekcja 4: kalendarz zmienia podatek

Pięć lat do sprzedaży bez PIT liczy się od końca roku zakupu, a nie od daty aktu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Przy flipie bardziej liczy się inna zasada: koszty nabycia podwyższa się o wskaźnik inflacji z komunikatu GUS za każdy pełny rok między rokiem zakupu a rokiem sprzedaży (art. 22 ust. 6f).

Przy sprzedaży po 10 miesiącach, w roku następującym po zakupie, takiego roku nie ma. Inaczej przy zakupie pod koniec roku i sprzedaży po 14 miesiącach, kiedy między aktami mieści się cały rok kalendarzowy. Przy wskaźniku GUS 104,0 koszty nabycia rosną o 15 578,17 zł, dochód spada do 3 092,48 zł, a PIT z 3 547 zł do 587 zł.

Cztery miesiące dłużej, a wynik prawie ten sam: 2 960 zł mniej podatku niemal w całości pokrywa 3 000 zł dodatkowego czynszu. Kalkulator flipa przy sprzedaży po ponad 12 miesiącach pokazuje ramkę, że waloryzacji nie liczy, a dokładną kwotę daje kalkulator podatku od sprzedaży mieszkania z latami zakupu i sprzedaży.

A gdyby nie sprzedawać? Najem na doby i najem zwykły

Przy cenie 485 000 zł nasuwa się pytanie, czy w ogóle sprzedawać. Wyremontowane mieszkanie można wynająć. Kalkulator najmu krótkoterminowego policzył wariant: doba 260 zł, obłożenie 60 %, średni pobyt 3 doby, sprzątanie 120 zł po każdym gościu, prowizja platformy 15 %, koszty stałe 1 000 zł miesięcznie i 4 000 zł rocznie na drobne naprawy i wyposażenie. Dla porównania najem długoterminowy za 3 000 zł miesięcznie, z jednym miesiącem przerwy w roku i kosztami właściciela 700 zł miesięcznie.

Najem na doby wygląda efektowniej, bo przychód jest prawie dwa razy wyższy. Ale prowizja i sprzątanie zabierają 17 301 zł, ryczałt liczy się od przychodu, a nie od zysku, i przy obłożeniu 60 % zwykły najem wygrywa o 2 995,90 zł. Remis wypada przy 65,2 %, czyli około 238 zajętych dobach w roku. Przy 75 % doby dają już 27 498,87 zł, przy 45 % tylko 10 099,32 zł.

W mieszkanie włożono 452 704,35 zł (zakup, koszty zakupu i remont). 21 795 zł rocznie z najmu zwykłego to 4,8 % tej kwoty, najem na doby przy 60 % obłożenia daje 4,2 %. Flip w wariancie z odchyleniami daje 1,9 % w skali roku, ale oddaje pieniądze w gotówce po dziesięciu miesiącach. Najem zostawia je zamrożone w mieszkaniu, którego cena może pójść w górę albo w dół. To dwie różne inwestycje i porównywanie samych procentów mówi tylko część prawdy.

Jedno zastrzeżenie do najmu na doby: ryczałt 8,5 % jest możliwy, gdy to najem prywatny, prowadzony osobiście i bez usług w trakcie pobytu, jak recepcja czy sprzątanie w czasie wizyty. Kalkulator przytacza interpretację Dyrektora KIS w tej sprawie. Wynajem zorganizowany jak hotel urząd może uznać za działalność gospodarczą.

Gdyby liczyć ten projekt od nowa

Plan zakładał wszystko na raz w najlepszej wersji: kosztorys bez niespodzianek, sprzedaż w terminie, cenę bez negocjacji. Uczciwszy rachunek przed aktem zakupu wyglądałby inaczej: remont od razu z rezerwą, sprzedaż po 10 miesiącach, cena o 3 % niższa od ogłoszeniowej. Kalkulator flipa w tej wersji pokazuje 7 623,65 zł, czyli dokładnie wynik wariantu z odchyleniami. Z taką liczbą przed oczami decyzja o zakupie byłaby inna albo cena zakupu niższa. Właśnie po to liczy się flipa przed aktem, a nie po nim: pole „cena sprzedaży na zero” mówi, ile miejsca na błędy zostało, zanim pierwsza ściana zostanie skuta.

Narzędzia omawiane w tym artykule

Kalkulator Flipa - zysk z flipa mieszkania po remoncie, czynszu, odsetkach, prowizji i PIT 19 %, z roczną stopą zwrotu, ceną sprzedaży na zero i kosztem każdego miesiąca zwłoki.

Kalkulator Podatku od Sprzedaży Mieszkania - PIT 19 % przy sprzedaży przed upływem 5 lat, z waloryzacją kosztów nabycia o wskaźniki GUS i ulgą mieszkaniową, dla kupna, spadku i darowizny.

Kalkulator Najmu Krótkoterminowego - zysk z wynajmu na doby po prowizji platformy, sprzątaniu i ryczałcie, porównany z najmem długoterminowym, z obłożeniem, przy którym oba wychodzą na to samo.

Więcej narzędzi z kategorii Nieruchomości

Kalkulator Kosztów Zakupu Mieszkania · Kalkulator Podatku PCC · Kalkulator Taksy Notarialnej · Kalkulator Ceny za m² · Kalkulator Wartości Działki · Kalkulator Wyceny Mieszkania · Kalkulator Rentowności Najmu · Kalkulator Podatku od Najmu · Przelicznik Arów na m² · Kalkulator Kupno czy Wynajem Mieszkania · Kalkulator Waloryzacji Czynszu · Kalkulator Waloryzacji Kaucji