Kalkulator Podatku od Sprzedaży Mieszkania

Problem: sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat i nie wiesz, ile oddać fiskusowi

Cztery lata po zakupie za 470 000 zł mieszkanie idzie za 650 000 zł. Różnica 180 000 zł wygląda na podatek 34 200 zł. Tymczasem po odjęciu kosztów sprzedaży, notariusza i PCC z zakupu, remontu z fakturami oraz waloryzacji kosztów o inflację zostaje 16 600 zł dochodu i 3 154 zł podatku. A jeśli pieniądze pójdą na nowe mieszkanie, podatek może zniknąć w całości.

Rozwiązanie: PIT od sprzedaży policzony tak, jak w zeznaniu PIT-39

Kalkulator sprawdza, czy minęło 5 lat od końca roku nabycia, odejmuje od ceny koszty sprzedaży, od przychodu koszty nabycia i nakłady, podwyższa koszty nabycia o wskaźniki inflacji ogłaszane przez Prezesa GUS i liczy, ile dochodu zwalnia ulga mieszkaniowa. Obsługuje kupno, spadek i darowiznę.

Waloryzacja z danych GUS. Wskaźniki z komunikatów Prezesa GUS są wbudowane, rok po roku. Kalkulator pokazuje, o ile każdy rok podniósł koszty.

Ulga mieszkaniowa w złotówkach. Widzisz podatek bez ulgi, z ulgą przy wpisanych wydatkach i kwotę, którą trzeba wydać, żeby nie zapłacić nic.

Terminy z ustawy. Dzień, od którego sprzedaż jest bez PIT, termin PIT-39 i ostatni dzień na wydatki mieszkaniowe.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży mieszkania w kalkulatorze

Jak nabyłeś mieszkanie - kupno, spadek albo darowizna. Od tego zależą koszty i to, czy jest waloryzacja.
Rok nabycia - rok aktu zakupu albo darowizny. Przy spadku rok, w którym mieszkanie nabył spadkodawca.
Rok sprzedaży - rok aktu sprzedaży, nie umowy przedwstępnej.
Cena sprzedaży - kwota z aktu, np. 650000.
Koszty sprzedaży - prowizja pośrednika, ogłoszenia, notariusz po stronie sprzedającego.
Koszty nabycia - przy kupnie cena zakupu z notariuszem i PCC, np. 480000. Przy spadku i darowiźnie część zapłaconego podatku od spadków i darowizn, a przy spadku także koszty spadkodawcy.
Nakłady z fakturami - remont i modernizacja w czasie posiadania, udokumentowane fakturami VAT.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe - kwota wydana albo planowana na nowe mieszkanie, dom, działkę pod dom, remont własnego lokalu lub spłatę kredytu mieszkaniowego.
Odczytaj wyniki - podatek, dochód, zwolnienie z ulgi, waloryzacja rok po roku i trzy terminy.

Tabela decyzyjna: płacisz PIT czy nie

Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia, a nie od dnia aktu (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Dlatego mieszkanie kupione w grudniu i w styczniu tego samego roku jest wolne od podatku w tym samym dniu.

Kiedy sprzedajesz	PIT 19 %	Co dalej
W roku nabycia	tak	PIT-39, bez waloryzacji
W 1. roku po roku nabycia	tak	PIT-39, nadal bez waloryzacji
Od 2. do 5. roku po roku nabycia	tak	PIT-39, koszty nabycia podwyższone o wskaźniki GUS z lat pomiędzy
Od 1 stycznia 6. roku po roku nabycia	nie	brak podatku i brak PIT-39
Mieszkanie ze spadku	zależy	5 lat od końca roku, w którym nabył je spadkodawca (art. 10 ust. 5)
Mieszkanie z darowizny	zależy	5 lat od końca roku darowizny

Siedem sprzedaży policzonych w kalkulatorze

Sprzedaż rok po zakupie, bez waloryzacji. Cena 520 000 zł, koszty sprzedaży 15 792 zł, koszty nabycia 410 000 zł, remont z fakturami 66 000 zł.
Wynik: dochód 28 208 zł, podatek 5 360 zł. To ten sam rachunek, który robi kalkulator flipa.

Sprzedaż w 4. roku po roku zakupu. Cena 650 000 zł, koszty sprzedaży 15 000 zł, koszty nabycia 480 000 zł, nakłady 40 000 zł. Między rokiem zakupu a rokiem sprzedaży są trzy pełne lata ze wskaźnikami GUS 113,2, 103,3 i 104,0.
Wynik: waloryzacja 20,5 %, czyli 98 400 zł, dochód 16 600 zł, podatek 3 154 zł. Bez waloryzacji byłoby to 115 000 zł dochodu.

Ta sama sprzedaż, 300 000 zł na nowe mieszkanie.
Wynik: zwolnione 47,24 % dochodu, czyli 7 842,52 zł. Podatek 1 664 zł zamiast 3 154 zł.

Ta sama sprzedaż, cały przychód na cele mieszkaniowe. Wydatki 635 000 zł, równe przychodowi.
Wynik: podatek 0 zł. Wydatek wyższy niż przychód nic już nie dodaje, bo liczy się do wysokości przychodu.

Sprzedaż w 5. roku po roku zakupu, po latach wysokiej inflacji. Dane jak wyżej, ale cztery pełne lata ze wskaźnikami 113,3, 113,2, 103,3 i 104,0.
Wynik: waloryzacja 33,8 %, czyli 162 240 zł. Koszty 682 240 zł przewyższają przychód, więc podatek 0 zł, choć cena wzrosła o 180 000 zł.

Mieszkanie ze spadku, sprzedane przed upływem 5 lat od nabycia przez spadkodawcę. Cena 400 000 zł, koszty sprzedaży 8 000 zł, część podatku od spadków 5 000 zł, nakłady 20 000 zł.
Wynik: dochód 367 000 zł, podatek 69 730 zł. Przy spadku nie ma waloryzacji, a wartość mieszkania ze spadku nie jest kosztem.

Mieszkanie z darowizny bez remontu. Cena 300 000 zł, brak kosztów i nakładów.
Wynik: cała cena jest dochodem, podatek 57 000 zł. Dla takiej sprzedaży ulga mieszkaniowa robi największą różnicę.

Szybka ściągawka: co jest kosztem przy kupnie, spadku i darowiźnie

Pozycja	Kupno	Spadek	Darowizna
Cena zakupu, notariusz, PCC	tak	koszty spadkodawcy	nie
Waloryzacja o wskaźnik GUS	tak	nie	nie
Nakłady z fakturami VAT	tak	tak	tak
Część podatku od spadków i darowizn	-	tak	tak
Spłacone długi spadkowe, zachowek, zapisy	-	tak	-
Prowizja i inne koszty sprzedaży	obniżają przychód	obniżają przychód	obniżają przychód

Podstawa: art. 19 ust. 1 (koszty sprzedaży), art. 22 ust. 6c (kupno), ust. 6d (spadek i darowizna), ust. 6e (faktury VAT) i ust. 6f (waloryzacja) ustawy o PIT. Przy spadku koszty spadkodawcy, ciężary spadkowe i podatek od spadków liczy się w części, w jakiej sprzedawane mieszkanie odpowiada całemu spadkowi.

Pytania od sprzedających

Jak działa waloryzacja kosztów nabycia mieszkania?

Koszty nabycia podwyższa się co roku, od roku po nabyciu do roku przed sprzedażą, o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych z pierwszych trzech kwartałów roku, ogłaszany przez Prezesa GUS (art. 22 ust. 6f). Dyrektor KIS w interpretacji 0112-KDSL1-1.4011.333.2025.2.MW wyjaśnia, że każdy rok podwyższa zawsze pierwotną kwotę nabycia, a nie kwotę już zwaloryzowaną. Lata ze spadkiem cen kalkulator liczy jako zero, bo przepis mówi o podwyższaniu.

Co można zaliczyć do ulgi mieszkaniowej?

Art. 21 ust. 25 wymienia między innymi zakup mieszkania, domu albo udziału w nich, gruntu pod budowę domu, spółdzielczego prawa do lokalu, budowę i remont własnego budynku lub lokalu oraz spłatę kredytu (z odsetkami) zaciągniętego na te cele przed sprzedażą. Nie liczą się wydatki na nieruchomości rekreacyjne (ust. 28). Pieniądze trzeba wydać od dnia sprzedaży do końca 3. roku po roku sprzedaży.

Czy muszę złożyć PIT-39, jeśli podatek wychodzi zero?

Przy sprzedaży przed upływem 5 lat tak. Art. 30e ust. 4 każe wykazać w zeznaniu zarówno dochody opodatkowane, jak i zwolnione ulgą mieszkaniową. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku po sprzedaży (art. 45 ust. 1). Po upływie 5 lat sprzedaż w ogóle nie jest źródłem przychodu, więc PIT-39 nie ma.

Co, jeśli nie wydam pieniędzy na cele mieszkaniowe w terminie?

Trzeba złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę, liczonymi od dnia po terminie płatności podatku (art. 30e ust. 7). Dlatego kalkulator pokazuje też podatek bez ulgi: to kwota, która wraca, gdy plan zakupu nie wypali.

Czy strata ze sprzedaży mieszkania obniży podatek z pracy?

Nie. Dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł (art. 30e ust. 5), więc strata zostaje w PIT-39 i nie zmniejsza podatku z umowy o pracę ani działalności.

Dlaczego wartość mieszkania ze spadku nie jest kosztem?

Przy nabyciu w spadku albo darowiźnie ustawa nie pozwala odjąć wartości rynkowej mieszkania. Kosztem są nakłady, część zapłaconego podatku od spadków i darowizn, a przy spadku także udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę i spłacone ciężary spadkowe (art. 22 ust. 6d). Dlatego sprzedaż odziedziczonego mieszkania przed upływem terminu bywa mocno opodatkowana.

Czy kalkulator nadaje się dla firmy?

Nie. Zasady z art. 30e nie mają zastosowania, gdy sprzedaż mieszkań jest przedmiotem działalności gospodarczej albo przychodem z działalności (art. 30e ust. 6). Dla flipów prowadzonych w firmie użyj kalkulatora flipa z własną stawką podatku.