Kawalerka czy większe mieszkanie na wynajem?

Co lepiej kupić pod wynajem: kawalerkę za 350 tysięcy czy większe mieszkanie za pół miliona? Większe daje wyższy czynsz, to oczywiste. Mniej oczywiste jest to, ile z tego czynszu zostaje po kosztach, ryczałcie i miesiącu, w którym nikt nie mieszka.

Policzyliśmy oba warianty w kalkulatorze rentowności najmu, a ryczałt sprawdziliśmy w kalkulatorze podatku od najmu. Wszystkie dane wejściowe są poniżej, więc każdą liczbę da się odtworzyć. Na końcu jest jeszcze krótki skok w bok: co, jeśli zamiast mieszkania w grę wchodzi działka, a w ogłoszeniu stoi „12 arów”.

Dwa mieszkania, te same zasady

Żeby porównanie było uczciwe, oba mieszkania liczymy tak samo: ryczałt od najmu prywatnego, jeden miesiąc w roku bez najemcy, bez kredytu. Różnią się ceną, kosztami zakupu, remontem, czynszem i opłatami. Tabela pokazuje dokładnie to, co trafiło do kalkulatora.

To przykładowe dane, nie ceny z konkretnego miasta. Ceny mieszkań i czynsze różnią się bardzo między dzielnicami, więc przy własnym zakupie wpisz liczby z ogłoszenia i z umowy.

Większe mieszkanie: 4,45% rentowności netto

Zacznijmy od droższego wariantu. Czynsz 2 800 zł miesięcznie daje 6,72% rentowności brutto, czyli tej liczby, którą zwykle podaje się w rozmowach o najmie. Brutto to tylko czynsz z dwunastu miesięcy podzielony przez cenę zakupu. Nie widzi kosztów, podatku ani pustostanu.

Po odjęciu wszystkiego zostaje 24 482,00 zł rocznie, czyli 2 040,17 zł miesięcznie. Liczone od całej włożonej kwoty, 550 000 zł razem z kosztami zakupu i remontem, daje to 4,45% rentowności netto. Z 6,72% robi się 4,45%. Po drodze znika ponad jedna trzecia rentowności brutto.

Gdzie dokładnie? Przychód spada z 33 600 zł do 30 800 zł przez jeden pusty miesiąc. Koszty właściciela to 3 700 zł w roku, ryczałt 2 618 zł. A wszystko liczone jest od 550 tysięcy, a nie od samej ceny mieszkania, bo remont i notariusz też są pieniędzmi, które w to mieszkanie weszły.

Kawalerka: 5,38% rentowności netto

Teraz tańszy wariant. Czynsz 2 300 zł przy cenie 350 000 zł to 7,89% brutto. Już tutaj kawalerka wygrywa o ponad punkt procentowy.

Na czysto zostaje 20 449,50 zł rocznie (1 704,13 zł miesięcznie) z inwestycji 380 000 zł. Rentowność netto: 5,38%. Inwestycja zwraca się z samego dochodu z najmu po 18,6 roku, a w większym mieszkaniu po 22,5 roku.

Porównanie kawalerki i większego mieszkania w liczbach

Tabela zestawia oba wyniki z kalkulatora rentowności najmu, parametr po parametrze. Wszystkie wartości dotyczą roku z jednym miesiącem bez najemcy.

Większe mieszkanie wygrywa tylko w złotówkach. Co roku zostawia o 4 032,50 zł więcej niż kawalerka. Tyle że kosztuje o 170 000 zł więcej. Dodatkowe 170 tysięcy zarabia więc 4 032,50 zł rocznie, a to tylko 2,37%. Te same pieniądze w kawalerce pracują za 5,38%.

I to jest sedno porównania. Pytanie „ile zarobię?” prowadzi do większego mieszkania. Pytanie „ile zarobi każda złotówka?” prowadzi do kawalerki.

Ile kosztuje miesiąc bez najemcy?

Pustostan jest bardziej bolesny, niż wygląda. Pusty miesiąc to nie tylko brak czynszu. Właściciel dalej płaci opłaty, które zwykle pokrywa najemca, a jedyna ulga to niższy ryczałt od mniejszego przychodu.

W większym mieszkaniu pierwszy pusty miesiąc zabiera 3 262,00 zł: 2 800 zł czynszu i 700 zł opłat, minus 238 zł ryczałtu, którego nie trzeba zapłacić. W kawalerce to 2 704,50 zł. Kalkulator rentowności najmu pokazuje też, co dzieje się przy dłuższych przerwach.

Trzy puste miesiące to w większym mieszkaniu spadek z 5,04% do 3,27%. W kawalerce z 6,09% do 3,96%. Kawalerka z trzema miesiącami przerwy (3,96%) wypada nawet lepiej niż większe mieszkanie z dwoma (3,86%). Czy kawalerkę łatwiej wynająć? Tego kalkulator nie wie i nie da się tego powiedzieć bez danych z konkretnej okolicy. Wie natomiast, że oba mieszkania przestają zarabiać na siebie dopiero przy około 8,5 miesiąca pustostanu w roku, więc żadne nie jest na tym tle wyraźnie bezpieczniejsze.

A gdyby kupić na kredyt?

Rentowność netto liczy się od całej inwestycji, jakby była opłacona gotówką. Z kredytem liczy się co innego: czy czynsz pokrywa ratę. Wpiszmy przykładowe raty, bez wnikania w oprocentowanie, bo to zależy od banku i dnia.

Kawalerka z kredytem 280 000 zł i ratą 1 800 zł: po racie wychodzi -95,88 zł miesięcznie, wkład własny to 100 000 zł. Większe mieszkanie z kredytem 400 000 zł i ratą 2 600 zł: -559,83 zł miesięcznie przy wkładzie 150 000 zł. W obu przypadkach właściciel co miesiąc dokłada z własnej kieszeni.

To nie znaczy, że kredyt na mieszkanie pod wynajem nie ma sensu. Znaczy tylko, że przy takich ratach zarabia się na wzroście wartości mieszkania i spłacanym kapitale, a nie na bieżącym przepływie gotówki. Tych dwóch rzeczy kalkulator nie liczy, bo wymagałyby prognozy cen.

Ryczałt od najmu: kiedy trzeba uważać na próg

Najem prywatny rozlicza się ryczałtem od przychodu: 8,5% do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Kosztów utrzymania mieszkania nie odejmuje się od przychodu. Przy jednym mieszkaniu z naszego przykładu do progu jest daleko. Nawet ktoś, kto ma oba, z jednym pustym miesiącem w każdym, ma 56 100 zł przychodu i płaci 4 768,50 zł ryczałtu, dokładnie tyle, ile wynosi suma ryczałtów z obu mieszkań.

Jest jeszcze jedna rzecz, która w porównaniu działa na korzyść kawalerki, choć nie widać jej od razu. Ryczałt liczy się od przychodu, więc wyższe koszty większego mieszkania, 3 700 zł wobec 2 700 zł rocznie, nie obniżają podatku ani o złotówkę. Obecnie najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem, więc tej różnicy nie da się odzyskać inną formą rozliczenia. Każda złotówka kosztów to po prostu złotówka mniej w kieszeni właściciela.

Próg zaczyna mieć znaczenie przy większym najmie. Weźmy 10 000 zł czynszu miesięcznie, na przykład z kilku mieszkań, czyli 120 000 zł w roku.

Jedna osoba przekracza próg 100 000 zł w listopadzie. Od tego miesiąca nadwyżka idzie po 12,5%, więc ryczałt rośnie do 11 000 zł. Małżonkowie we wspólności majątkowej płacą 800 zł mniej, przy rozliczeniu po połowie po 5 100 zł każde. Mogą to zrobić na dwa sposoby: każde rozlicza połowę i ma własny próg, albo jedno rozlicza całość po złożeniu oświadczenia, i wtedy próg wynosi 200 000 zł. W obu wariantach przy 120 tysiącach przychodu wychodzi tyle samo.

Kalkulator podatku od najmu rozpisuje też terminy. Przy wpłatach co miesiąc ryczałt za dany miesiąc płaci się do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia. Roczne zeznanie PIT-28 składa się do 30 kwietnia.

A może zamiast mieszkania działka? Ile to jest 12 arów

Ogłoszenia działek podają powierzchnię w arach, w metrach albo w hektarach, czasem w każdym ogłoszeniu inaczej. Porównanie dwóch ofert zaczyna się więc od przeliczenia ich na tę samą jednostkę. Ar to 100 m², czyli kwadrat 10 na 10 metrów. Hektar to 100 arów, czyli 10 000 m².

Działka o wymiarach 30 × 40 m ma 1 200 m², czyli 12 arów albo 0,12 hektara. Tak to wygląda w przeliczniku:

Działka 25 × 40 m to już tylko 10 arów, czyli 1 000 m². Różnica pięciu metrów szerokości zabiera dwa ary. Przy nieregularnym kształcie wymiary nie wystarczą i trzeba sięgnąć po powierzchnię z ewidencji gruntów.

Po przeliczeniu na jedną jednostkę łatwiej porównać też cenę. Dwie działki za tę samą kwotę mogą się różnić o kilka arów, a wtedy cena za metr kwadratowy wychodzi zupełnie inna. Do tego przyda się kalkulator ceny za m², a przy szacowaniu, ile działka może być warta na tle podobnych ofert, kalkulator wartości działki.

Najczęściej wyszukiwane przeliczenia mają gotowe strony z wpisaną wartością. Metry na ary: 500 m², 700 m², 800 m², 900 m², 1 000 m², 2 500 m² i 4 000 m².

Ary na metry: 1 ar, 2 ary, 3 ary, 6 arów, 12 arów, 15 arów, 20 arów, 22 ary, 30 arów i 32 ary.

Hektary na ary i metry: 0,5 ha, 1 hektar, 1,5 ha, 2 hektary, 3 hektary, 5 hektarów i 10 hektarów.

Czy działka to lepsza inwestycja niż mieszkanie na wynajem? Tego nie da się policzyć tak jak rentowności najmu. Działka bez zabudowy zwykle nie daje czynszu, a zysk zależy od zmiany ceny, której żaden kalkulator uczciwie nie przewidzi.

Werdykt: kawalerka czy większe mieszkanie?

Przy naszych danych kawalerka wygrywa w ośmiu z dwunastu parametrów porównania, w tym w najważniejszym: rentowności netto, 5,38% wobec 4,45%. Większe mieszkanie wygrywa tylko kwotą: przychodem i dochodem w złotówkach, o 4 032,50 zł rocznie więcej.

Kiedy więc wybrać większe? Gdy cel to konkretna kwota miesięcznie z jednego mieszkania, a nie najwyższy procent od włożonych pieniędzy. Albo gdy w danej okolicy różnica cen jest mniejsza niż w naszym przykładzie. Wystarczy, że większe mieszkanie kosztowałoby mniej albo dało się je wynająć drożej, a wynik się zmieni. Dlatego zanim podpiszesz umowę, wpisz do kalkulatora liczby z obu ofert, a nie z przykładu.

Trzy rzeczy, które warto sprawdzić przy każdej ofercie:

Rentowność netto, nie brutto. W naszym przykładzie różnica między nimi to ponad 2 punkty procentowe.

Koszt jednego pustego miesiąca. Tu: od 2 704,50 zł do 3 262,00 zł, czyli więcej niż sam czynsz.

Ile zarabia dopłata. Jeśli droższe mieszkanie kosztuje o X więcej, sprawdź, ile dodatkowego dochodu z tego X naprawdę wychodzi. Tu były to 2,37%.

Narzędzia omawiane w tym artykule

Kalkulator Rentowności Najmu liczy rentowność brutto i netto mieszkania na wynajem po kosztach, ryczałcie i miesiącach bez najemcy, okres zwrotu, koszt pustostanu, a przy kredycie przepływ gotówki po racie.

Kalkulator Podatku od Najmu liczy ryczałt od najmu prywatnego za rok, miesiąc przekroczenia progu 100 000 zł i harmonogram wpłat z terminami, także dla małżonków.

Przelicznik Arów na m² zamienia ary, hektary, metry kwadratowe i km² między sobą i liczy powierzchnię działki z wymiarów.

Więcej narzędzi z kategorii Nieruchomości

Kalkulator Ceny za m² · Kalkulator Wartości Działki · Kalkulator Wyceny Mieszkania