Okres zwrotu inwestycji w nieruchomości: jak obliczyć

Mieszkanie za 450 000 zł, do tego 20 000 zł na notariusza, podatek i odświeżenie. Czynsz 2 600 zł, jeden pusty miesiąc w roku, 350 zł miesięcznie kosztów po stronie właściciela, ryczałt od najmu. Po ilu latach to mieszkanie odda wyłożone pieniądze?

Po 18 latach, jeśli czynsz i koszty rosną o 2 % rocznie. Po 21 latach i 5 miesiącach, jeśli stoją w miejscu. A jeśli liczysz okres zwrotu inwestycji w nieruchomości tak, jak liczy się go w ocenie inwestycji, czyli z dyskontem 5 %, wychodzi 35 lat i 5 miesięcy. Albo nigdy. Wszystkie cztery odpowiedzi dotyczą tego samego mieszkania i każda jest poprawna, tylko odpowiada na inne pytanie.

Okres zwrotu inwestycji: co właściwie liczysz

Podręcznikowa definicja jest prosta. W materiałach SGGW (dr inż. Agnieszka Tyburcy, „Metody oceny inwestycji”) okres zwrotu nakładów to czas potrzebny do odzyskania nakładów poniesionych na inwestycję z osiąganych nadwyżek finansowych. Przy mieszkaniu na wynajem nakład to cena z kosztami zakupu, a nadwyżka to czynsz po odjęciu pustostanu, kosztów właściciela i podatku.

Ten sam materiał podaje wzór, który wpisuje się w wyszukiwarkę najczęściej:

I zaraz pod nim ostrzeżenie: wzór ma sens tylko wtedy, gdy roczna nadwyżka jest stała. Przy mieszkaniu stała nie jest prawie nigdy, bo czynsz rośnie, koszty też, a w niektórych latach lokal stoi pusty dłużej. Dlatego kalkulator nie dzieli jednej liczby przez drugą, tylko sumuje przepływy rok po roku i patrzy, w którym roku suma przekroczy nakład.

Rok po roku: skąd bierze się 18 lat

Pierwszy rok wygląda tak. Czynsz za 11 miesięcy to 28 600 zł. Koszty właściciela za 12 miesięcy to 4 200 zł, ryczałt 8,5 % od czynszu to 2 431 zł, razem 6 631 zł. Na rękę zostaje 21 969 zł, czyli 1 831 zł miesięcznie. Od 470 000 zł nakładu to 4,67 % zwrotu z gotówki w pierwszym roku.

Tabela pokazuje, jak ta kwota rośnie przy wzroście czynszu i kosztów o 2 % rocznie i ile jeszcze brakuje do odzyskania wkładu. Ostatnia kolumna to reszta nakładu, której najem jeszcze nie oddał.

Gdyby policzyć to wzorem z jedną liczbą, 470 000 zł ÷ 21 969 zł, wyszłoby 21,4 roku. Przy czynszu, który rośnie, to o ponad trzy lata za dużo. Przy czynszu, który przez dwie dekady stoi w miejscu, wynik jest akurat trafny: kalkulator podaje wtedy 21 lat i 5 miesięcy. I tu jest cała różnica między wzorem a rachunkiem rok po roku.

Szybkie dzielenie ceny przez czynsz daje 14,4 roku. Skąd taka rozbieżność?

Najprostszy szacunek, jaki można zrobić w głowie, to cena mieszkania podzielona przez roczny czynsz: 450 000 zł ÷ 31 200 zł to 14,4 roku. Brzmi dobrze. Tyle że ten rachunek zakłada, że mieszkanie nie stoi ani dnia puste, że właściciel nie płaci funduszu remontowego ani polisy, że nie ma podatku i że zakup nic nie kosztował poza ceną.

Każde z tych założeń dokłada lat. Pusty miesiąc zabiera 2 600 zł rocznie, koszty właściciela 4 200 zł, ryczałt 2 431 zł. Z 31 200 zł czynszu zostaje 21 969 zł, a nakład rośnie o 20 000 zł kosztów zakupu. Stąd 21 lat i 5 miesięcy zamiast 14,4 roku, prawie siedem lat różnicy w tym samym mieszkaniu.

Ryczałt nie jest tu wyborem. Ustawa o PIT (art. 9a ust. 6) mówi, że dochody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a ustawa o ryczałcie (art. 12 ust. 1 pkt 4) ustala stawkę 8,5 % przychodów do 100 000 zł i 12,5 % od nadwyżki. Ryczałt liczy się od czynszu, więc kosztów właściciela nie odejmiesz od podstawy podatku.

Prosty i zdyskontowany okres zwrotu: dlaczego aż 17 lat różnicy

Prosty okres zwrotu traktuje złotówkę z dwudziestego roku najmu tak samo jak złotówkę z pierwszego. Zdyskontowany sprowadza każdą przyszłą kwotę do dzisiejszej wartości: przepływ z roku t dzieli się przez (1 + stopa) do potęgi t. Stopę wpisujesz sam, na przykład tyle, ile dałaby Ci inna, porównywalna inwestycja.

W materiale SGGW „Proste metody oceny inwestycji” jest przykład z nakładem 25 000 zł i stopą 12 %. Pierwsza nadwyżka, 6 399 zł, po zdyskontowaniu to 5 713 zł. Z tabel w tym przykładzie (przedsięwzięcie 1) wychodzi nominalny okres zwrotu 3 lata i 8 miesięcy i zdyskontowany 4 lata i 10 miesięcy. Ponad rok różnicy przy inwestycji, która zwraca się szybko.

Przy mieszkaniu różnica jest dużo większa, bo zwrot rozkłada się na dekady, a dyskonto z każdym rokiem zjada coraz więcej. Te same dane, różne stopy:

„Ponad 100 lat” nie jest błędem kalkulatora. Przy stopie 7 % i wzroście czynszu 2 % suma wszystkich zdyskontowanych przepływów, nawet liczona w nieskończoność, wynosi najwyżej 21 969 zł ÷ (0,07 - 0,02), czyli 439 380 zł. To mniej niż 470 000 zł nakładu, więc zdyskontowany zwrot nie nastąpi nigdy. Ta sama kwota wychodzi przy stopie 5 % i czynszu, który w ogóle nie rośnie: 21 969 zł ÷ 0,05. Kalkulator podaje wtedy prosty okres zwrotu 21 lat i 5 miesięcy, a zdyskontowany ponad 100 lat.

Mówiąc wprost: przy czynszu, który nie rośnie, takie mieszkanie zarabia z samego najmu 4,67 % rocznie od wyłożonej gotówki, czyli mniej niż 5 %. Czy to dużo, czy mało, zależy od tego, z czym porównujesz. Kalkulator świadomie nie dolicza wzrostu ceny mieszkania ani jego sprzedaży, bo to osobna, dużo mniej pewna część rachunku.

A co, jeśli zmienisz jeden parametr?

Każdy scenariusz niżej zmienia tylko jedną rzecz względem mieszkania z otwarcia (wzrost czynszu i kosztów 2 %, stopa 5 %).

A co, jeśli czynsz będzie o 300 zł wyższy?

Przy 2 900 zł zamiast 2 600 zł przepływ w pierwszym roku rośnie do 24 989 zł, rentowność brutto do 7,73 %, a prosty okres zwrotu spada do 16 lat i 1 miesiąca. Zdyskontowany: 28 lat i 8 miesięcy. Trzysta złotych miesięcznie skraca zwrot o prawie dwa lata, a zdyskontowany o prawie siedem.

A co, jeśli mieszkanie nie będzie stało puste ani miesiąca?

Pełne 12 miesięcy najmu to 24 348 zł w pierwszym roku i prosty zwrot po 16 latach i 6 miesiącach. Zdyskontowany: 29 lat i 10 miesięcy.

A co, jeśli pustostan wyniesie dwa miesiące?

Wtedy w pierwszym roku zostaje 19 590 zł, prosty zwrot to 19 lat i 9 miesięcy, a zdyskontowany aż 43 lata i 11 miesięcy. Jeden dodatkowy pusty miesiąc w roku wydłuża prosty zwrot o 1 rok i 9 miesięcy. To jeden z najmocniejszych parametrów w całym rachunku, a przy zakupie zwykle wpisuje się go na oko.

A co, jeśli czynsz i koszty będą rosły o 3 % zamiast 2 %?

Prosty zwrot spada do 16 lat i 9 miesięcy, zdyskontowany do 29 lat. Założenie o wzroście działa jak pustostan, tylko w drugą stronę. Optymistyczny procent potrafi skrócić wynik o kilka lat bez zmiany ani jednej złotówki dzisiejszego czynszu.

A co, jeśli kupisz na kredyt?

Kredyt 315 000 zł na 25 lat z ratą 2 100 zł zmniejsza wkład własny do 155 000 zł. Problem w tym, że czynsz nie pokrywa raty i kosztów: w pierwszym roku przepływ wynosi -3 231 zł, czyli dopłacasz około 269 zł miesięcznie. Zwrot samego wkładu własnego zajmuje wtedy 27 lat i 3 miesiące, a zdyskontowany 41 lat i 2 miesiące. Zwrot całej inwestycji, liczony jak przy zakupie za gotówkę, nadal wypada po 18 latach. Kredyt nie przyspiesza zwrotu, tylko przesuwa wpływy na czas po spłacie.

Wszystkie scenariusze w jednej tabeli

Zestawienie wyników z kalkulatora dla tego samego mieszkania. Wiersz wyróżniony to wariant z otwarcia tekstu.

Liczba pustych miesięcy i zakładany wzrost czynszu zmieniają wynik o lata, a zwykle wpisuje się je na oko.

Amortyzacja: kiedy skraca zwrot, a kiedy nic nie zmienia

Przy liczeniu zwrotu z nieruchomości często pada pytanie o amortyzację. W materiale SGGW nadwyżka finansowa to zysk netto plus amortyzacja, bo amortyzacja jest kosztem podatkowym, ale nie wydatkiem gotówki. Odpis zmniejsza podatek, a pieniądze zostają w firmie.

Przy mieszkaniu wynajmowanym prywatnie ta ścieżka jest zamknięta z dwóch stron. Najem prywatny rozlicza się ryczałtem od przychodu, więc kosztów, w tym amortyzacji, nie ma od czego odjąć. A ustawa o PIT (art. 22c pkt 2) wprost wyłącza z amortyzacji budynki i lokale mieszkalne, także te wynajmowane albo służące działalności gospodarczej.

Inaczej jest z lokalem użytkowym w firmie, np. biurem albo gabinetem. Lokal niemieszkalny za 450 000 zł amortyzuje się stawką 2,5 % z wykazu, czyli 11 250 zł rocznie, 937,50 zł miesięcznie, przez 40 lat. Wprowadzony do ewidencji w marcu daje w pierwszym roku 8 437,50 zł odpisów (dziewięć miesięcy, od kwietnia). Przy podatku 19 % to 2 137,50 zł mniej podatku w każdym pełnym roku, o ile firma ma dochód, od którego ten odpis odejmie.

To 2 137,50 zł rocznie to realna gotówka, która zostaje w kieszeni i powiększa nadwyżkę. Kalkulator okresu zwrotu liczy jednak najem z ryczałtem, więc tej oszczędności nie dolicza. Przy lokalu w firmie trzeba ją dodać do przepływu samodzielnie i pamiętać, że podatek w firmie liczy się od dochodu, a nie od przychodu jak ryczałt.

Ile lat zwrotu to dużo?

Na to pytanie nie ma jednej liczby. 18 lat prostego zwrotu przy mieszkaniu z otwarcia znaczy, że po tym czasie najem oddał gotówkę, a mieszkanie dalej jest Twoje. 35 lat zwrotu zdyskontowanego przy 5 % znaczy, że dopiero po tym czasie czynsze sprowadzone do dzisiejszej wartości zrównają się z wyłożoną gotówką. Jeśli mieszkanie ma wyjść lepiej od alternatywy dającej 5 % rocznie szybciej, musi pomóc wzrost jego wartości. Oba wyniki warto mieć przed oczami jednocześnie, zanim podpiszesz akt notarialny.

Zresztą sama liczba lat to tylko połowa odpowiedzi. Druga połowa to pytanie, co się stanie, jeśli pustostan wyniesie dwa miesiące, a nie jeden. Tę różnicę, prawie dwa lata, warto policzyć przed zakupem, a nie po pierwszym pustym lecie.

Kalkulatory do policzenia własnego mieszkania

Kalkulator Okresu Zwrotu Inwestycji - prosty i zdyskontowany okres zwrotu z czynszu po pustostanie, kosztach i ryczałcie, z tabelą rok po roku i wariantem z kredytem.

Kalkulator Amortyzacji Nieruchomości - odpis lokalu i budynku niemieszkalnego wg stawki z wykazu, indywidualnej albo podwyższonej, z harmonogramem i oszczędnością podatku.

Kalkulator Wyceny Projektu - przyda się, gdy wyceniasz zlecenie, np. projekt aranżacji lokalu: trzy szacunki 30 / 40 / 70 godzin przy 120 zł za godzinę dają 6 000 zł netto.

Przed zakupem przelicz też

Kalkulator Kosztów Zakupu Mieszkania - ile wynoszą koszty zakupu, które wpisujesz jako część nakładu.

Kalkulator Podatku PCC - podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego.

Kalkulator Czynszu Najmu - jaki czynsz wpisać, żeby nie wziąć go z sufitu.

Kalkulator Kosztów Utrzymania Mieszkania - z czego składa się 350 zł kosztów właściciela.

Kalkulator Rentowności Najmu - rentowność brutto i netto bez rozkładania na lata.

Kalkulator Kupno czy Wynajem Mieszkania - drugi punkt widzenia: kupić dla siebie czy wynajmować.