Kalkulator Amortyzacji Nieruchomości

Amortyzacja nieruchomości w firmie: stawki, okresy i odpis miesięczny

Jaki odpis amortyzacyjny da lokal usługowy za 500 000 zł? Przy stawce z wykazu 12 500 zł rocznie, czyli 1 041,67 zł miesięcznie, przez 40 lat, a przy wprowadzeniu do ewidencji w marcu pierwszy odpis przypada na kwiecień. Ten sam lokal używany wcześniej przez 25 lat można amortyzować indywidualnie przez 15 lat, po 33 333,33 zł rocznie. Kalkulator dobiera stawkę z wykazu, liczy stawkę indywidualną albo podwyższoną, odejmuje grunt, rozpisuje odpisy na lata podatkowe i pokazuje, o ile mniej podatku zapłacisz przy wybranej stawce.

2,5 %

roczna stawka dla lokali i budynków niemieszkalnych

10 lat

najkrótszy okres przy stawce indywidualnej budynku

0 zł

odpisu od mieszkania i domu mieszkalnego

Co podlega amortyzacji, a co nie

Amortyzacji podlegają budynki, budowle i lokale będące odrębną własnością, kompletne i zdatne do użytku, wykorzystywane w firmie albo wynajmowane (art. 22a ustawy o PIT). Ten sam przepis od razu odsyła do wyjątków z art. 22c i to one zmieniają najwięcej w praktyce.

Pierwszy wyjątek to grunt i prawo użytkowania wieczystego. Kupując budynek z działką, odejmujesz wartość gruntu od podstawy odpisów. Drugi to budynki i lokale mieszkalne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni. Ustawa o PIT wyłącza je wprost także wtedy, gdy służą działalności albo są wynajmowane (art. 22c pkt 2), a ustawa o CIT wyłącza je dla spółek (art. 16c pkt 2a). Mieszkanie na wynajem, w firmie czy w spółce z o.o. nie daje więc dziś odpisu amortyzacyjnego. Kalkulator po wybraniu rodzaju „mieszkalny” pokazuje 0 zł i podstawę prawną.

Amortyzuje się wartość początkowa: cena nabycia, czyli kwota należna sprzedającemu powiększona o koszty związane z zakupem do dnia przekazania do używania, m.in. opłaty notarialne, skarbowe, prowizje i odsetki, pomniejszona o VAT, który możesz odliczyć (art. 22g ust. 3). Odpisy zaczynają się od miesiąca następującego po wprowadzeniu do ewidencji i trwają do zrównania ich sumy z wartością początkową (art. 22h ust. 1 pkt 1). Dla budynków ustawa przewiduje metodę liniową. Metoda degresywna z art. 22k dotyczy maszyn, urządzeń i środków transportu.

Jak policzyć amortyzację nieruchomości w kalkulatorze - krok po kroku

Rodzaj nieruchomości - lokal niemieszkalny, budynek niemieszkalny, podziemny garaż, kiosk albo nieruchomość mieszkalna. Od rodzaju zależy stawka z wykazu.
Wartość początkowa - cena z umową i kosztami zakupu, bez odliczanego VAT, np. 500 000 zł.
Wartość gruntu - przy budynku z działką kwota przypadająca na grunt, np. 150 000 zł. Grunt nie podlega amortyzacji.
Stawka - z wykazu, indywidualna (nieruchomość używana albo ulepszona) albo podwyższona współczynnikiem dla budynku w gorszych warunkach.
Pełne lata od pierwszego oddania do używania - przy stawce indywidualnej lokalu i budynku niemieszkalnego, np. 25.
Miesiąc wprowadzenia do ewidencji - od 1 do 12. Pierwszy odpis przypada na następny miesiąc.
Stawka podatku dochodowego - opcjonalnie, np. 19 przy podatku liniowym albo CIT, żeby zobaczyć, o ile mniej podatku zapłacisz.
Odczytaj wyniki - odpis roczny i miesięczny, okres amortyzacji, odpisy w pierwszym roku i harmonogram z umorzeniem oraz wartością netto.

Stawki amortyzacji budynków i lokali z Wykazu stawek

Wycinek z pozycji 01 Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych (załącznik nr 1 do ustawy o PIT, ten sam układ w ustawie o CIT). Kolumna z odpisem pokazuje, ile daje 500 000 zł wartości początkowej przy każdej stawce.

Symbol KŚT	Środek trwały	Stawka	Odpis od 500 000 zł	Okres
10	Budynki niemieszkalne	2,5 %	12 500 zł	40 lat
121	Lokale niemieszkalne	2,5 %	12 500 zł	40 lat
110	Placówki opiekuńczo-wychowawcze, domy opieki społecznej bez opieki medycznej	2,5 %	12 500 zł	40 lat
102	Podziemne garaże i zadaszone parkingi, budynki kontroli ruchu powietrznego	4,5 %	22 500 zł	22 lata i 3 mies.
103, 109	Kioski towarowe poniżej 500 m³, domki kempingowe, budynki zastępcze, trwale związane z gruntem	10 %	50 000 zł	10 lat
-	Budynki i lokale mieszkalne	brak	0 zł	nie podlegają

Stawka indywidualna dla używanego lokalu: 40 lat minus lata używania

Dla budynków i lokali niemieszkalnych ze stawką 2,5 % okres amortyzacji przy stawce indywidualnej to 40 lat pomniejszone o pełne lata od pierwszego oddania do używania do wprowadzenia do Twojej ewidencji, ale nie krócej niż 10 lat (art. 22j ust. 1 pkt 4). Warunek: nieruchomość trafia do ewidencji po raz pierwszy i jest używana, czyli inny podmiot korzystał z niej co najmniej 60 miesięcy, albo ulepszona, czyli wydatki na ulepszenie przed wprowadzeniem do ewidencji wyniosły co najmniej 30 % wartości początkowej (art. 22j ust. 3).

Pełne lata używania	Okres amortyzacji	Stawka	Odpis od 500 000 zł	Ocena
poniżej 5 lat (mniej niż 60 mies.)	40 lat	2,5 %	12 500,00 zł	nie jest używany
5	35 lat	2,86 %	14 285,71 zł	stawka indywidualna
10	30 lat	3,33 %	16 666,67 zł	stawka indywidualna
15	25 lat	4 %	20 000,00 zł	stawka indywidualna
20	20 lat	5 %	25 000,00 zł	stawka indywidualna
25	15 lat	6,67 %	33 333,33 zł	stawka indywidualna
30 i więcej	10 lat	10 %	50 000,00 zł	minimum ustawowe

Mniej oczywiste zależności

Miesiąc zakupu przesuwa pierwszy odpis. Lokal wprowadzony do ewidencji w marcu daje w pierwszym roku 9 odpisów, czyli 9 375 zł przy wartości 500 000 zł. Wprowadzony w grudniu nie daje w tym roku nic, bo pierwszy odpis przypada na styczeń. Łączna suma odpisów się nie zmienia, przesuwa się tylko w czasie.

Podwyższenie stawki dotyczy budynków, nie lokali. Współczynnik do 1,2 w warunkach pogorszonych i do 1,4 w złych przepis przewiduje dla budynków i budowli (art. 22i ust. 2 pkt 1). Budynek za 1 000 000 zł przy 1,4 daje 35 000 zł odpisu zamiast 25 000 zł. Dla lokalu kalkulator tej opcji nie przyjmie.

Stawkę z wykazu można też obniżyć. Ustawa pozwala obniżyć stawkę od miesiąca wprowadzenia do ewidencji albo od początku kolejnego roku (art. 22i ust. 5), np. gdy w pierwszych latach firma ma stratę i odpis i tak nie zmniejszyłby podatku. Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych z obniżania stawek skorzystać nie można (art. 22i ust. 8).

Odpis to koszt bez wydatku. Gotówka wyszła raz, przy zakupie, a koszt rozkłada się na lata. Przy podatku 19 % odpis 12 500 zł zmniejsza podatek o 2 375 zł rocznie, a przez 40 lat łącznie o 95 000 zł. Dlatego EBITDA liczy się przed amortyzacją, a w przepływach pieniężnych odpis wraca do wyniku.

Jak czytać wynik i harmonogram

Duża liczba to odpis za pełny rok. Kafelek „Odpisy w 1. roku” pokazuje kwotę od miesiąca po wprowadzeniu do ewidencji do grudnia. W tabeli „Umorzenie” to suma dotychczasowych odpisów, a „Wartość netto” to wartość, która jeszcze zostaje do odpisania. Ostatni rok bywa niepełny: odpis wyrównuje się do wartości początkowej, dlatego np. podziemny garaż za 200 000 zł amortyzuje się przez 22 lata i 3 miesiące, a nie równo 22 lata.

Kalkulator liczy według przepisów ustawy o PIT i CIT, ale nie rozstrzyga, czy dana nieruchomość jest lokalem mieszkalnym czy niemieszkalnym, ani jaka część ceny przypada na grunt. Te ustalenia, wybór stawki indywidualnej i dowody na 60 miesięcy używania uzgodnij z księgowym albo doradcą podatkowym.

Pytania o amortyzację budynków i lokali

Czy można amortyzować mieszkanie na wynajem?

Nie. Ustawa o PIT wyłącza z amortyzacji budynki i lokale mieszkalne, także służące działalności albo wynajmowane (art. 22c pkt 2), a ustawa o CIT wyłącza je również w spółkach (art. 16c pkt 2a). Najem prywatny i tak rozlicza się ryczałtem od przychodu, przy którym kosztów się nie odlicza.

Ile lat amortyzuje się budynek?

Budynek niemieszkalny ze stawką 2,5 % amortyzuje się 40 lat. Przy stawce indywidualnej dla budynku używanego: 40 lat minus pełne lata używania, ale co najmniej 10 lat. Podziemny garaż (4,5 %) to ok. 22 lata, a kiosk i domek kempingowy (10 %) 10 lat, przy stawce indywidualnej nawet 3 lata (art. 22j ust. 1 pkt 3).

Od kiedy zaczyna się amortyzacja lokalu?

Od pierwszego miesiąca po miesiącu, w którym lokal wprowadzono do ewidencji środków trwałych (art. 22h ust. 1 pkt 1). Wprowadzić go trzeba najpóźniej w miesiącu przekazania do używania (art. 22d ust. 2). Odpisy możesz robić co miesiąc, co kwartał albo raz na koniec roku (art. 22h ust. 4).

Co wchodzi do wartości początkowej?

Cena należna sprzedającemu plus koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania do używania, w tym opłaty notarialne, skarbowe, prowizje i odsetki, minus VAT, który odliczasz (art. 22g ust. 3). Wartość gruntu odejmujesz, bo grunt nie podlega amortyzacji. Koszty notariusza i PCC policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Czy przy ryczałcie amortyzacja coś daje?

Nie zmniejsza podatku, bo ryczałt liczy się od przychodu, a nie od dochodu. Odpis ma znaczenie przy skali podatkowej, podatku liniowym i CIT. Dlatego pole stawki podatku zostaw puste, jeśli rozliczasz się ryczałtem.

Czy mogę później zmienić metodę albo stawkę indywidualną?

Metodę wybierasz przed rozpoczęciem amortyzacji i stosujesz ją do pełnego zamortyzowania (art. 22h ust. 2). Zmienić wolno obniżenie stawki z wykazu, od początku kolejnego roku (art. 22i ust. 5), oraz podwyższenie budynku przy zmianie warunków używania (art. 22i ust. 3).

Powiązane narzędzia

Kalkulator Wyceny Projektu

Cena ryczałtowa projektu z godzin albo szacunku PERT, z poprawkami, kosztami i VAT - Zobacz kalkulator

Kalkulator Okresu Zwrotu Inwestycji

Po ilu latach czynsz odda wyłożoną gotówkę, prosto i z dyskontem - Zobacz kalkulator

Kalkulator Kosztów Zakupu Mieszkania

Notariusz, PCC i wpisy do księgi wieczystej, czyli koszty doliczane do wartości początkowej - Zobacz kalkulator

Kalkulator Rentowności Najmu

Rentowność brutto i netto wynajmowanej nieruchomości po kosztach i podatku - Zobacz kalkulator

Kalkulator Podatku od Najmu

Ryczałt od czynszu w najmie prywatnym, gdzie amortyzacji się nie stosuje - Zobacz kalkulator

Kalkulator Podatku od Sprzedaży Mieszkania

PIT przy sprzedaży przed upływem 5 lat i ulga mieszkaniowa - Zobacz kalkulator

Kalkulator EBITDA

Zysk operacyjny przed amortyzacją, czyli wynik bez kosztu, który tu liczysz - Zobacz kalkulator

Kalkulator Wyceny Mieszkania

Wartość mieszkania z 3-4 podobnych ofert z okolicy, z poprawkami za piętro i stan - Zobacz kalkulator

Kalkulator Amortyzacji Nieruchomości - Stawki i Ile Lat

Parametry