Ile brać za wynajem mieszkania i za godzinę na B2B?

Ile brać za wynajem mieszkania i ile za godzinę pracy na B2B? W obu przypadkach odpowiedź zaczyna się od Twoich kosztów, a nie od cudzej ceny. Mieszkanie 48 m² bez kredytu pokrywa swoje koszty i ryczałt już przy czynszu 401 zł, a ogłoszenia z okolicy dają za nie 2 962 zł. Z ratą 1 900 zł minimum skacze do 2 666 zł i z tej samej ceny zostaje już tylko 248 zł miesięcznie. Na B2B, żeby mieć 10 000 zł na rękę przy podatku liniowym, trzeba brać 141,86 zł netto za godzinę, a nie 59,52 zł, które wychodzą z podzielenia pensji przez 21 dni po 8 godzin.

Dwie zupełnie różne sprawy, ten sam błąd. Właściciel mieszkania patrzy na ogłoszenia i zakłada, że skoro inni biorą tyle, to on też na tym zarobi. Freelancer dzieli pensję z etatu przez godziny w biurze i dziwi się po roku, że brakuje mu na ZUS. Obie liczby da się policzyć od drugiej strony, od kosztów, i tak robią to trzy kalkulatory LiczGrupa.pl: czynszu najmu, kosztów utrzymania mieszkania i stawki godzinowej B2B. Wszystkie wyniki w tym tekście pochodzą z nich.

Skąd 401 zł? Koszty właściciela mieszkania

Zacznijmy od mieszkania, bo tu najłatwiej się pomylić. Ile kosztuje samo posiadanie lokalu, którego nie zajmujesz? Przyjmijmy przykładowe stawki z rozliczenia od zarządcy: zaliczka na koszty zarządu 2,80 zł/m², fundusz remontowy 1,50 zł/m², do tego polisa 300 zł i podatek od nieruchomości 60 zł rocznie. Kalkulator Kosztów Utrzymania Mieszkania składa to w jedną miesięczną kwotę.

Do tych 236,40 zł doliczmy 1 200 zł rocznie na drobne naprawy i odświeżenie, czyli 100 zł miesięcznie. Razem właściciel wydaje 336,40 zł co miesiąc, także wtedy, gdy nikt w mieszkaniu nie mieszka. Rocznie to 4 036,80 zł.

Teraz najważniejsze. Te koszty płaci się przez 12 miesięcy, a czynsz wpływa tylko w miesiącach z najemcą. Przy jednym pustym miesiącu w roku zostaje 11 wpłat, więc na każdą przypada 366,98 zł kosztów. Do tego ryczałt 8,5 % od przychodu do 100 000 zł rocznie (od nadwyżki 12,5 %), co znaczy, że z każdej złotówki czynszu zostaje 91,5 grosza. 366,98 ÷ 0,915 i wychodzi 401 zł. Tyle trzeba brać, żeby wyjść na zero. Ani grosza więcej.

A media? Ten sam lokal zamieszkany przez 2 osoby kosztuje razem z ogrzewaniem (220 zł), prądem (160 zł), wodą (6 m³ po 18,50 zł, czyli 111 zł), śmieciami (36 zł od osoby) i internetem (70 zł) 869,40 zł miesięcznie. Z tego 633 zł to rachunki za zużycie, które można w umowie przerzucić na najemcę. Jeśli z umowy najmu wynika, że te opłaty ponosi najemca, przekazane na nie kwoty nie są przychodem z najmu (tak opisuje to serwis podatki.gov.pl w części o dochodach z najmu), więc nie płacisz od nich ryczałtu. Najemca zapłaci więc za to mieszkanie mniej więcej 2 962 zł czynszu i 633 zł mediów, razem ok. 3 595 zł.

Skąd 2 962 zł? Pięć ogłoszeń i mediana

Czynsz rynkowy kalkulator liczy z ogłoszeń, które sam wybierzesz. W przykładzie jest ich pięć: 2 800 zł za 45 m², 3 100 zł za 52 m², 2 600 zł za 40 m², 3 300 zł za 55 m² i 2 900 zł za 47 m². Liczby są przykładowe, nie opisują żadnego konkretnego miasta. Każde ogłoszenie zamienia się na złote za metr, a potem na Twoje 48 m².

Środkowa stawka, czyli mediana, to 61,70 zł/m². Razy 48 m² daje 2 962 zł, a rozrzut ofert przeliczonych na ten metraż wynosi 2 862-3 120 zł. Mediana zamiast średniej ma tu sens, bo jedno luksusowe ogłoszenie nie ciągnie jej w górę. Pamiętaj tylko, że to ceny z ogłoszeń, a nie z podpisanych umów.

Przy czynszu rynkowym i kosztach z pierwszej tabeli właścicielowi zostaje na rękę średnio 2 148 zł miesięcznie, już po ryczałcie i po jednym pustym miesiącu w roku.

Skąd 141,86 zł? Stawka godzinowa liczona od pensji

Na B2B jest podobnie, tylko kosztów jest więcej i są mniej widoczne. Przykład: 10 000 zł na rękę miesięcznie, przykładowe składki społeczne 1 600 zł, zdrowotna 800 zł, koszty firmy 600 zł, podatek liniowy. Kwot składek kalkulator nie zgaduje, bo zmieniają się co roku i zależą od Twojej sytuacji, a zdrowotna przy podatku liniowym wynosi 4,9 % podstawy, przy pozostałych formach co do zasady 9 % (art. 79 ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej).

Żeby zostało 120 000 zł rocznie, trzeba zafakturować 186 400 zł. Dopiero teraz godziny. Rok ma tu 250 dni roboczych, z czego 26 to urlop, a 5 to rezerwa na chorobę. Zostaje 219 dni po 8 godzin, ale nie każda godzina trafia na fakturę: oferty, maile, księgowość i nauka zabierają tu jedną czwartą czasu. 219 × 8 × 75 % = 1 314 godzin rocznie, czyli 109,5 godziny w miesiącu. 186 400 ÷ 1 314 = 141,86 zł.

Prosty rachunek „10 000 zł podzielić przez 21 dni po 8 godzin” daje 59,52 zł. Prawie dwa i pół raza mniej. Na takiej stawce nie wyjdzie ani ZUS, ani urlop.

A co jeśli...?

Pojedyncza liczba niewiele mówi, dopóki nie sprawdzisz, co ją przesuwa. Sześć zmian, każda policzona w kalkulatorze, reszta danych bez zmian.

A co jeśli mieszkanie stoi puste dwa miesiące w roku?

Koszty zostają te same, ale rozkładają się już na 10 wpłat. Czynsz minimalny rośnie z 401 zł do 441 zł, a na rękę przy czynszu rynkowym spada z 2 148 zł do 1 922 zł. To 226 zł mniej co miesiąc, czyli 2 712 zł w roku. Jeden dodatkowy miesiąc szukania najemcy kosztuje prawie dokładnie tyle, ile miesięczny czynsz po ryczałcie: 2 962 × 0,915 = 2 710 zł.

A co jeśli mieszkanie jest na kredyt z ratą 1 900 zł?

Tu zmienia się wszystko. Koszty właściciela rosną do 2 236 zł miesięcznie, a czynsz minimalny do 2 666 zł. Wszystkie pięć ogłoszeń nadal go przekracza, ale czynsz rynkowy jest wyższy od minimum tylko o 295 zł, a na rękę zostaje średnio 248 zł miesięcznie. W ratę wchodzi spłata kapitału, więc część tych pieniędzy wraca jako większy udział w mieszkaniu. Na koncie widać jednak tylko 248 zł.

A co jeśli chcesz mieć z najmu 1 500 zł miesięcznie?

Wtedy czynsz musi pokryć koszty, ryczałt, pusty miesiąc i jeszcze cel. Kalkulator szuka przychodu wstecz, od kwoty na rękę, i wychodzi 2 189 zł. Rynek płaci 2 962 zł, więc bez kredytu zostaje zapas 772 zł miesięcznie ponad cel.

A co jeśli na fakturę idzie tylko połowa Twojego czasu?

Przychód potrzebny do celu się nie zmienia, zmienia się mianownik. Z 1 314 robi się 876 godzin i stawka rośnie do 212,79 zł. Ciekawe, że stawka dzienna zostaje ta sama, 851,14 zł, bo klient widzi na fakturze tylko mniej godzin z tego samego dnia. Kto robi dużo ofert i spotkań, powinien liczyć z tym niższym procentem.

A co jeśli wybierzesz ryczałt 12 % zamiast podatku liniowego?

Przy tych samych składkach przychód potrzebny do 10 000 zł na rękę spada ze 186 400 zł do 174 000 zł, podatek z 30 400 zł do 18 000 zł, a stawka z 141,86 zł do 132,42 zł. Dwa zastrzeżenia: stawka ryczałtu zależy od rodzaju usług (ustawa przewiduje od 2 % do 17 %), a składka zdrowotna przy każdej formie jest inna, ten przykład celowo jej nie różnicuje. Porównując formy, wpisz dla każdej jej własną zdrowotną.

A co jeśli nie wliczysz urlopu i choroby?

Kuszące, bo stawka wygląda skromniej. Przy 250 dniach pracy wychodzi 1 500 godzin i stawka 124,27 zł, o 17,59 zł niższa. Tyle że 10 000 zł na rękę zobaczysz wtedy tylko, jeśli przepracujesz każdy dzień roboczy w roku. Pierwszy tydzień urlopu i cel się rozjeżdża.

Wszystkie warianty obok siebie

W jednej tabeli: ile wynosi cena (czynsz albo stawka), ile zostaje na rękę i czy wariant się broni. Wyróżniony wiersz to najniższa stawka przy tym samym celu w tym zestawie danych.

To co, ile brać?

Najpierw policz, ile kosztuje Cię samo trwanie: mieszkanie, które stoi, albo firma, która jeszcze nic nie zafakturowała. Dopiero potem sprawdź, ile płaci rynek. Cena z ogłoszeń mówi, ile możesz dostać, a koszty mówią, ile musisz dostać, i to druga liczba decyduje, czy w ogóle warto. W tym przykładzie mieszkanie bez kredytu wygrywa z rynkiem z dużym zapasem, z ratą wychodzi na styk, a na B2B największe różnice robi nie forma opodatkowania, tylko to, ile godzin naprawdę trafi na fakturę.

Narzędzia omawiane w tym artykule

Kalkulator Czynszu Najmu liczy czynsz rynkowy z 2-5 ogłoszeń z okolicy (mediana złotych za metr razy Twój metraż), czynsz minimalny pokrywający koszty, ryczałt i pustostan oraz czynsz z celem, i pokazuje, ile zostaje na rękę.

Kalkulator Kosztów Utrzymania Mieszkania zbiera zaliczki dla wspólnoty lub spółdzielni, wodę, odpady liczone jedną z czterech metod gminy, media, polisę i podatek w jedną kwotę miesięczną i roczną, także na osobę.

Kalkulator Stawki Godzinowej B2B wyznacza stawkę netto za godzinę i za dzień od kwoty na rękę, ze składkami ZUS, kosztami firmy, ryczałtem, podatkiem liniowym albo skalą oraz urlopem, chorobą i czasem, którego nie da się zafakturować.

Więcej narzędzi z kategorii Nieruchomości

Zanim kupisz mieszkanie pod wynajem, sprawdź cenę w Kalkulatorze Ceny za m² i Kalkulatorze Wyceny Mieszkania, a przy działce w Kalkulatorze Wartości Działki i Przeliczniku Arów na m². Koszty samego zakupu policzą Kalkulator Kosztów Zakupu Mieszkania, Kalkulator Podatku PCC i Kalkulator Taksy Notarialnej. Opłacalność wynajmu sprawdzisz w Kalkulatorze Rentowności Najmu, podatek w Kalkulatorze Podatku od Najmu, a najem na doby w Kalkulatorze Najmu Krótkoterminowego. Gdy umowa już trwa, przydadzą się Kalkulator Waloryzacji Czynszu i Kalkulator Waloryzacji Kaucji. Decyzję o własnym mieszkaniu ułatwi Kalkulator Kupno czy Wynajem Mieszkania, a przy sprzedaży Kalkulator Flipa i Kalkulator Podatku od Sprzedaży Mieszkania.

Więcej narzędzi z kategorii Biznes

Cenę produktu z marżą i VAT ustalisz w Kalkulatorze Ceny Sprzedaży, a to, ile z całej sprzedaży zostaje po kosztach i podatku, w Kalkulatorze Marży Netto. Pieniądze w firmie pokażą Kalkulator Cash Flow i Kalkulator Burn Rate, wartość klienta Kalkulator LTV, a rentowność Kalkulator EBITDA, Kalkulator ROE i Kalkulator ROA. Sklep internetowy policzy w Kalkulatorze Współczynnika Konwersji, Kalkulatorze Średniej Wartości Zamówienia i Kalkulatorze Rotacji Zapasów, a reklamy w Kalkulatorze ROAS i Kalkulatorze CPC.