Kalkulator Najmu Krótkoterminowego - Doby czy Najem Długi

Najem krótkoterminowy - zanim wystawisz mieszkanie na doby

Doba za 280 zł razy 365 dni daje w ogłoszeniu ponad 100 000 zł rocznie. Przy obłożeniu 60 %, prowizji platformy 15 %, sprzątaniu po każdej zmianie gości i ryczałcie zostaje 24 349,80 zł, czyli o 7 858,20 zł mniej niż ze zwykłego najmu za 3 200 zł miesięcznie. Kalkulator liczy roczny zysk z najmu na doby, stawia go obok najmu długoterminowego i pokazuje obłożenie, od którego doby zaczynają wygrywać.

Liczone na oko

cena doby razy liczba dni w miesiącu
prowizja platformy „gdzieś w tle”
sprzątanie liczone raz w miesiącu, a nie po każdym wyjeździe
czynsz i media jak przy zwykłym najmie

Liczone w kalkulatorze

zajęte doby z obłożenia i liczba pobytów ze średniej długości
prowizja od całego przychodu, sprzątanie po każdym pobycie
ryczałt 8,5 % i 12,5 % ponad próg
porównanie z najmem długoterminowym i obłożenie na remis

Kalkulator najmu krótkoterminowego krok po kroku

Cena za dobę - średnia cena, którą płacą goście, np. 280. Przy cenach sezonowych wpisz średnią z całego roku.
Obłożenie - procent dób w roku z rezerwacją, np. 60. Panel platformy pokazuje je w statystykach.
Średni pobyt - ile dób trwa jedna rezerwacja, np. 3 albo 2,5. Od tego zależy, ile razy sprzątasz.
Sprzątanie na zmianę gości - sprzątanie, pranie pościeli i ręczników, środki czystości, np. 120.
Opłata za sprzątanie od gościa - jeśli doliczasz ją do rezerwacji.
Prowizja platformy - procent, który zatrzymuje serwis rezerwacyjny. Sprawdź go w swoim panelu, bo zależy od platformy i modelu opłat.
Koszty stałe miesięcznie - czynsz do wspólnoty, prąd, gaz, woda, internet, które przy dobach płacisz Ty.
Inne koszty roczne - ubezpieczenie, drobne naprawy, wymiana pościeli i wyposażenia.
Najem długoterminowy - czynsz, który płaciłby najemca, Twoje koszty miesięczne i miesiące bez najemcy w roku. Puste pola pomijają porównanie.
Opodatkowanie - ryczałt z progiem 100 000 zł, z progiem 200 000 zł dla małżonków z oświadczeniem albo bez podatku.
Odczytaj wyniki - zysk roczny i miesięczny, ile zostaje z doby, różnica wobec najmu długoterminowego i obłożenie na remis.

Jak działa obliczenie?

    zajęte doby = 365 × obłożenie

    pobyty = zajęte doby / średni pobyt

    przychód = doby × cena + pobyty × opłata za sprzątanie

    zysk = przychód - prowizja - pobyty × sprzątanie - koszty stałe - inne - ryczałt

Doba 280 zł, obłożenie 60 %, pobyt 3 doby. To 219 zajętych dób i 73 pobyty. Przychód 61 320 zł, prowizja 15 % to 9 198 zł, sprzątanie 73 × 120 zł = 8 760 zł, koszty stałe 12 × 900 zł = 10 800 zł, inne 3 000 zł, ryczałt 8,5 % to 5 212,20 zł. Zysk 24 349,80 zł, z jednej doby zostaje 111,19 zł.

To samo mieszkanie wynajęte długoterminowo. Czynsz 3 200 zł przez 11 miesięcy, bo jeden miesiąc w roku stoi pusty. Przychód 35 200 zł, ryczałt 2 992 zł, zysk 32 208 zł. Doby wyrównują ten wynik dopiero przy obłożeniu 72,4 %.

Apartament za 450 zł w turystycznej lokalizacji. Obłożenie 85 %, pobyt 2,5 doby, opłata za sprzątanie od gościa 80 zł. Przychód 149 540,50 zł przekracza próg, więc ryczałt to 8 500 zł plus 12,5 % od nadwyżki, razem 14 692,56 zł. Przy progu 200 000 zł dla małżonków z oświadczeniem byłoby to 12 710,94 zł.

Ile możesz zyskać przy różnym obłożeniu

Mieszkanie z pierwszego przykładu przy różnym obłożeniu. Najem długoterminowy daje w tym układzie stałe 32 208 zł rocznie.

Obłożenie	Przychód	Zysk na doby	Z jednej doby	Wobec długoterminowego
40 %	40 880 zł	11 633,20 zł	79,68 zł	-20 574,80 zł
50 %	51 100 zł	17 991,50 zł	98,58 zł	-14 216,50 zł
60 %	61 320 zł	24 349,80 zł	111,19 zł	-7 858,20 zł
70 %	71 540 zł	30 708,10 zł	120,19 zł	-1 499,90 zł
80 %	81 760 zł	37 066,40 zł	126,94 zł	+4 858,40 zł
90 %	91 980 zł	43 424,70 zł	132,19 zł	+11 216,70 zł

Z jednej doby zostaje więcej przy wyższym obłożeniu, bo koszty stałe rozkładają się na więcej nocy. Z tego samego powodu krótkie pobyty bolą: przy średnim pobycie 1,5 doby sprzątasz 146 razy w roku zamiast 73, a zysk spada do 15 589,80 zł. Przy pobytach tygodniowych rośnie do 29 355,51 zł.

Najem na doby a długoterminowy: co różni rachunek

Pozycja	Na doby	Długoterminowy
Przychód	zależy od obłożenia i ceny doby	stały czynsz minus miesiące bez najemcy
Prowizja	procent każdej rezerwacji	brak albo jednorazowo przy szukaniu najemcy
Sprzątanie	po każdym pobycie	po stronie najemcy
Media i czynsz do wspólnoty	płacisz Ty	zależnie od umowy; media płacone przez najemcę nie są przychodem
Ryczałt od najmu prywatnego	8,5 % do progu, 12,5 % od nadwyżki	te same stawki i ten sam próg
Twój czas	rezerwacje, wiadomości, przekazanie kluczy	raz na umowę

Pytania przed wystawieniem mieszkania na doby

Czy najem na doby można rozliczać ryczałtem 8,5 %?

Może. Dyrektor KIS w interpretacji 0115-KDST2-1.4011.83.2025.1.NC uznał za najem prywatny z ryczałtem okazjonalny wynajem krótkoterminowy prowadzony osobiście, bez usług dodatkowych w trakcie pobytu (recepcji, posiłków, sprzątania i wymiany pościeli w czasie pobytu) i bez pracowników. Interpretacja wiąże tylko wnioskodawcę, więc przy najmie zorganizowanym jak hotel warto zapytać doradcę albo wystąpić o własną.

Od kiedy ryczałt wynosi 12,5 %?

Od nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł w roku (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Małżonkowie, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich, mają próg 200 000 zł (ust. 13). Próg obejmuje przychody ze wszystkich umów najmu, więc drugie mieszkanie wynajmowane długoterminowo też się do niego wlicza.

Czy prowizję platformy i sprzątanie odejmę od ryczałtu?

Nie. Ryczałt płaci się od przychodu, bez odliczania kosztów. Kalkulator liczy go od całej kwoty rezerwacji, zanim platforma potrąci prowizję. Dlatego koszty wysokie jak przy dobach nie obniżają podatku, tylko zysk.

Jakie obłożenie jest realne?

To zależy od miasta, sezonu i ceny, więc kalkulator nie podsuwa gotowej liczby. Najlepiej wziąć obłożenie z panelu platformy za pełne 12 miesięcy albo policzyć dwa warianty, ostrożny i optymistyczny, i zobaczyć, czy oba wypadają powyżej obłożenia na remis.

Jak wpisać cenę doby, gdy latem jest drożej?

Policz średnią ważoną liczbą miesięcy. Przykład: 4 miesiące sezonu po 380 zł i 8 miesięcy po 230 zł to (4 × 380 + 8 × 230) / 12 = 280 zł. Dokładniej wychodzi, gdy ważysz zajętymi dobami, bo obłożenie w różnych miesiącach bywa różne: wtedy podziel przychód z rezerwacji za rok przez liczbę zajętych dób z panelu platformy.

Czy dni, w które sam mieszkam, liczyć do obłożenia?

Nie. Obłożenie to doby opłacone przez gości. Jeśli mieszkanie jest dla Ciebie zablokowane na przykład przez 30 dni w roku, a goście zajmują 200 dób, wpisz obłożenie 200 / 365 = 54,8 %. Koszty stałe za cały rok zostają, bo czynsz i media płacisz także wtedy.

Co daje opłata za sprzątanie pobierana od gościa?

W pierwszym przykładzie 100 zł za pobyt podnosi zysk z 24 349,80 zł do 29 934,30 zł. Opłata jest częścią przychodu, więc kalkulator liczy od niej ryczałt i prowizję platformy. Dlatego z każdych 100 zł zostaje mniej niż 100 zł.

Czego kalkulator nie liczy?

Opłaty miejscowej pobieranej od gości tam, gdzie gmina ją wprowadziła, amortyzacji wyposażenia, VAT przy działalności gospodarczej i raty kredytu. Ratę i zakup mieszkania policzysz w kalkulatorze rentowności najmu, a pełny ryczałt z terminami wpłat w kalkulatorze podatku od najmu.