Kupno czy wynajem mieszkania: 5 błędów w liczeniu

Wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto. Rata idzie na swoje, czynsz do kieszeni właściciela. Tak przynajmniej brzmi rada, którą słyszy prawie każdy, kto zastanawia się nad kupnem czy wynajmem mieszkania.

Policzmy to na jednym przykładzie. Mieszkanie za 500 000 zł, kredyt na 7 % i 30 lat, a obok takie samo mieszkanie na wynajem za 2 600 zł miesięcznie. Przez 10 lat kupujący odda bankowi 262 594,73 zł samych odsetek. Najemca w tym czasie zapłaci 357 673,03 zł czynszu. Obie kwoty znikają z konta bezpowrotnie, więc „w błoto” idzie i jedna, i druga. Różnica jest mniejsza, niż sugeruje powiedzenie, a o tym, kto wychodzi na plus, decydują rzeczy, o których przy kawie się nie mówi: koszty zakupu, opłaty, remonty, to, co najemca robi z wkładem własnym, którego nie wydał, a na końcu nawet to, ile kaucji dostanie z powrotem przy wyprowadzce.

Poniżej pięć błędów, które najczęściej psują ten rachunek. Trzy dotyczą samej decyzji, dwa tego, co dzieje się już w trakcie najmu: podwyżki czynszu i zwrotu kaucji.

Dane do przykładu: mieszkanie za 500 000 zł albo czynsz 2 600 zł

Wszystkie liczby w tekście pochodzą z trzech kalkulatorów z kategorii Nieruchomości. Żeby dało się je sprawdzić, w tabeli są wszystkie dane wejściowe porównania kupna i najmu. Jeśli w artykule zmienia się jedno pole, piszę o tym wprost.

Wynik po 10 latach: kupujący ma 315 269,49 zł majątku netto, najemca 297 481,83 zł. Kupno wygrywa o 17 787,66 zł, ale dopiero od 8. roku. Przez pierwsze siedem lat prowadzi najem.

Błąd 1: porównanie raty z czynszem

To najstarszy skrót w tej dyskusji. Rata wychodzi 2 661,21 zł, czynsz 2 600 zł. Różnica 61,21 zł, więc „po co płacić komuś, skoro za prawie tyle samo można mieć swoje”.

Tyle że kupujący płaci nie samą ratę. Dochodzą opłaty do wspólnoty albo spółdzielni, fundusz remontowy, ubezpieczenie i naprawy, bo w swoim mieszkaniu nikt nie zadzwoni po właściciela, gdy cieknie bojler. Średnio przez 10 lat kupujący wydaje w przykładzie 3 769,38 zł miesięcznie, najemca 2 980,61 zł (czynsz rośnie o 3 % rocznie, więc średnia jest wyższa niż kwota z pierwszego miesiąca). To już prawie 800 zł różnicy, a nie 61 zł.

Ile to zmienia w wyniku? Wystarczy w kalkulatorze wyzerować opłaty, remonty, koszty zakupu i koszty sprzedaży, czyli policzyć dokładnie tak, jak liczy się „rata kontra czynsz”. Kupno wygrywa wtedy po 10 latach o 220 586,40 zł i prowadzi od pierwszego roku. Z pełnymi kosztami przewaga to 17 787,66 zł, a przez pierwsze siedem lat prowadzi najem. Ten sam przykład, dwa zupełnie różne wnioski.

Jeszcze wyraźniej widać to na krótkim dystansie. Po 3 latach uproszczony rachunek daje kupnu przewagę 47 278,16 zł, a pełny daje najmowi przewagę 21 941,26 zł. Jeżeli ktoś zakłada, że za trzy lata zmieni miasto, to właśnie ta druga liczba go dotyczy.

Jak naprawdę liczy się kupno i najem: majątek netto rok po roku

Uczciwe porównanie zakłada, że obie strony mają ten sam budżet. Kto w danym miesiącu wydaje na mieszkanie mniej, odkłada różnicę i ją inwestuje. Najemca inwestuje też od pierwszego dnia wkład własny i koszty zakupu, których nie musiał wydać. Na końcu porównuje się dwie liczby:

majątek kupującego = wartość mieszkania - koszty sprzedaży - dług do spłaty + odłożone nadwyżki

majątek najemcy = wkład, koszty zakupu i miesięczne nadwyżki z zyskiem - podatek Belki

W przykładzie po 10 latach mieszkanie jest warte 671 958,19 zł. Po odjęciu 13 439,16 zł kosztów sprzedaży i 343 249,53 zł długu zostaje 315 269,49 zł. Najemca wpłacił do portfela łącznie 212 653,16 zł, a po zysku i 19 898,08 zł podatku ma 297 481,83 zł. Tabela pokazuje, jak ta przewaga przechodzi z jednej strony na drugą.

Skąd ta zmiana? Na początku kredytu rata to głównie odsetki. Przez pierwsze 10 lat z długu ubywa niecałe 57 000 zł (z 400 000 zł do 343 249,53 zł), a do banku trafia ponad 262 000 zł odsetek. Za to czynsz rośnie razem z rynkiem, a rata przy stałym oprocentowaniu stoi w miejscu. Z każdym rokiem najemcy zostaje mniej do odłożenia, a kupującemu rośnie część kapitałowa. Kalkulator pokazuje ten moment jako rok zrównania.

Błąd 2: założenie, że najemca nic nie oszczędza

Powiedzenie o „wyrzucaniu pieniędzy” ma w sobie ukryte założenie: że najemca wydaje wszystko, co mu zostaje. Wtedy faktycznie przegrywa. W kalkulatorze wystarczy wpisać zwrot z inwestowania 0 %, żeby kupno wyprzedziło najem już w 4. roku i po 10 latach prowadziło o 102 616,33 zł. Najemca ma wtedy tylko to, co wpłacił, czyli 212 653,16 zł.

I w drugą stronę. Przy zwrocie 7 % zamiast 5 % najem po 10 latach wygrywa o 26 669,42 zł, a kupno dogania go dopiero w 23. roku. Dwa punkty procentowe na oszczędnościach przesuwają zrównanie o 15 lat.

To jest najmocniej działające pole w całym porównaniu, mocniejsze niż sam czynsz. A zarazem najmniej pewne, bo nikt nie zna przyszłych stóp zwrotu. Dlatego tabela poniżej zmienia po jednym założeniu, a resztę zostawia jak w przykładzie.

Przy kredycie na 6 % rata spada do 2 398,20 zł i to wystarczy, żeby kupno wyszło na prowadzenie trzy lata wcześniej. Przy cenach, które przez dekadę stoją w miejscu, rachunek odwraca się prawie całkowicie. Jedno pole, a wniosek zmienia się z „kupuj” na „wynajmuj”. Dlatego przed decyzją warto wpisać dwie wersje, ostrożną i optymistyczną, i sprawdzić, czy wynik się nie odwraca.

Błąd 3: podwyżka czynszu „od przyszłego miesiąca”

Teraz strona najmu, która na co dzień rodzi najwięcej nieporozumień. Przy zwykłej umowie najmu mieszkania podwyżkę robi się przez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu. Ustawa o ochronie praw lokatorów stawia tu trzy warunki: na piśmie pod rygorem nieważności, z co najmniej 3-miesięcznym terminem na koniec miesiąca (art. 8a) i nie częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b).

W praktyce wygląda to tak. Wypowiedzenie doręczone 20 października daje nowy czynsz najwcześniej od 1 lutego. Jeśli poprzednia podwyżka weszła 1 września, to i 1 lutego jest za wcześnie, bo od września minie dopiero pięć miesięcy. Kalkulator przesuwa wtedy datę na 1 marca. Lokator ma 2 miesiące od wypowiedzenia, żeby na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki (umowa rozwiązuje się wtedy z upływem terminu wypowiedzenia) albo zakwestionować ją w sądzie.

Przy najmie okazjonalnym zasady są inne. Art. 19e wyłącza przepisy o podwyżce, pod warunkiem że właściciel zgłosił umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu, a o waloryzacji decyduje umowa. Jeśli umowa przewiduje miesięczny termin, to samo wypowiedzenie z 20 października daje nowy czynsz od 1 grudnia. Szczegóły tego wariantu są na stronie waloryzacja czynszu przy najmie okazjonalnym. Przy biurze, sklepie czy magazynie ustawa w ogóle się nie stosuje, liczą się umowa i Kodeks cywilny, o czym jest osobna strona o waloryzacji czynszu najmu lokalu użytkowego.

Błąd 4: trzy lata podwyżek dodane zamiast pomnożone

Czynsz nie był ruszany od trzech lat, a umowa mówi o waloryzacji o wskaźnik cen. Przyjmijmy przykładowe wskaźniki 3,6 %, 4,2 % i 2,9 %. Na skróty: 3,6 + 4,2 + 2,9 = 10,7 %, czyli 2 878,20 zł. Kalkulator liczy każdy rok od kwoty już podniesionej: 2 600 zł × 1,036 = 2 693,60 zł, potem 2 806,73 zł, na końcu 2 888,13 zł. Łącznie 11,08 %, a nie 10,70 %.

Różnica wynosi 9,93 zł miesięcznie. Niewiele, ale w drugą stronę sprawa jest poważniejsza. Przy umowie zwykłej ustawa uznaje za uzasadnioną podwyżkę w danym roku do średniorocznego wskaźnika cen z poprzedniego roku (art. 8a ust. 4e). Trzy lata naraz to 288,13 zł podwyżki jednym pismem, a ponad próg jednego wskaźnika właściciel musi umieć ją uzasadnić, jeśli czynsz przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu.

A przekracza prawie zawsze. Mieszkanie 48 m² przy przykładowym wskaźniku kosztu odtworzenia 6 500 zł za m² ma wartość odtworzeniową 312 000 zł, więc próg to 9 360 zł rocznie. Czynsz 2 600 zł to 31 200 zł rocznie, ponad trzy razy więcej. Wskaźnik kosztu odtworzenia ogłasza wojewoda na każde pół roku, więc ten przykład trzeba przeliczyć na własnych danych.

Błąd 5: kaucja zwracana w tej samej kwocie, którą wpłacono

Przy wyprowadzce po kilku latach obie strony zwykle pamiętają tylko kwotę z umowy. Tymczasem art. 6 ust. 3 każe zwrócić kaucję w wysokości aktualnego czynszu razy krotność przyjęta przy pobraniu, ale nigdy mniej niż wpłacona kwota. Kaucja rośnie więc razem z czynszem, a nie z inflacją.

Kontynuacja przykładu: kaucja 5 200 zł pobrana przy czynszu 2 600 zł to 2 czynsze. Po waloryzacji czynsz wynosi 2 888,13 zł, więc do zwrotu jest 5 776,26 zł, o 576,26 zł więcej niż wpłacono. Jeśli właściciel potrąca 450 zł za naprawę, najemca dostaje 5 326,26 zł.

Liczy się też termin: miesiąc od opróżnienia lokalu (art. 6 ust. 4). Przy wyprowadzce 31 stycznia kaucja powinna wrócić do 28 lutego, bo w lutym nie ma dnia 31, a w takim przypadku termin kończy się ostatniego dnia miesiąca (art. 112 Kodeksu cywilnego).

Waloryzacja działa tylko w górę. Gdyby czynsz spadł do 2 400 zł, iloczyn dałby 4 800 zł, ale ustawa nie pozwala oddać mniej niż wpłacono, więc zwrot to 5 200 zł. Przy najmie okazjonalnym ten sam przepis się stosuje, inny jest tylko limit: najwyżej 6 czynszów z dnia zawarcia umowy. Kaucja 15 600 zł pobrana przy czynszu 2 600 zł wraca po waloryzacji jako 17 328,78 zł. Więcej o tym wariancie: waloryzacja kaucji przy najmie okazjonalnym.

Wpisuje się sam czynsz, bez opłat za media, i to samo w obu polach, żeby krotność się zgadzała. Opłaty za prąd, gaz czy wodę to w ustawie opłaty niezależne od właściciela, a nie czynsz, i zmieniają się wtedy, gdy zmienia je dostawca.

5 zasad, zanim podpiszesz akt notarialny albo umowę najmu

1. Porównuj majątek, nie przelewy. Rata 2 661 zł i czynsz 2 600 zł to nie jest odpowiedź. Odpowiedzią jest majątek netto obu stron po latach, z opłatami, remontami i kosztami zakupu.

2. Wpisz horyzont, który naprawdę Cię dotyczy. Po 3 latach w przykładzie wygrywa najem o 21 941 zł, po 10 latach kupno o 17 788 zł. Jeśli przeprowadzka jest prawdopodobna, krótki horyzont jest ważniejszy niż długi.

3. Najem bez oszczędzania przegrywa. Przewaga najemcy istnieje tylko wtedy, gdy różnica faktycznie trafia na inwestycje. Wpisz taki zwrot, jaki realnie osiągasz, a nie taki, jaki chciałbyś mieć.

4. Podwyżka czynszu ma swoje terminy. Przy umowie zwykłej: na piśmie, 3 miesiące na koniec miesiąca, nie częściej niż co pół roku, wskaźniki składane, a nie dodawane.

5. Kaucja wraca w wysokości aktualnego czynszu. Krotność z dnia pobrania razy czynsz z dnia zwrotu, nie mniej niż wpłacono, w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.

Żaden z tych kalkulatorów nie rozstrzygnie za nikogo, czy lepiej mieć swoje cztery kąty, czy swobodę przeprowadzki. Pokazują tylko, ile te wybory kosztują w złotych. A ta kwota rzadko zgadza się z tym, co sugeruje powiedzenie o pieniądzach wyrzucanych w błoto.

Narzędzia omawiane w tym artykule

Kalkulator Kupno czy Wynajem Mieszkania - majątek netto kupującego i najemcy miesiąc po miesiącu, rok zrównania i tabela rok po roku.

Kalkulator Waloryzacji Czynszu - nowy czynsz po jednym, dwóch albo trzech wskaźnikach, data podwyżki i zasady dla każdego rodzaju umowy.

Kalkulator Waloryzacji Kaucji - kwota kaucji do zwrotu po zmianie czynszu, po potrąceniach i z terminem zwrotu.

Więcej narzędzi z kategorii Nieruchomości

Kalkulator Ceny za m² · Kalkulator Wartości Działki · Kalkulator Wyceny Mieszkania · Kalkulator Rentowności Najmu · Kalkulator Podatku od Najmu · Przelicznik Arów na m²