Kalkulator Kupno czy Wynajem Mieszkania - Kredyt vs Najem

Kupno czy wynajem mieszkania: majątek po latach, a nie rata kontra czynsz

Rata 3 193 zł i czynsz 3 000 zł wyglądają prawie tak samo. Różnica wychodzi dopiero po latach, bo kupujący spłaca kapitał i trzyma mieszkanie, a najemca może zainwestować wkład własny, którego nie wydał. Kalkulator prowadzi obie ścieżki miesiąc po miesiącu i pokazuje, ile każda strona ma na koniec oraz od którego roku kupno zaczyna wygrywać z najmem. Przy mieszkaniu za 600 000 zł, wkładzie 120 000 zł i kredycie na 7 % zrównanie wypada w 9. roku, a po 10 latach kupno prowadzi o 13 693 zł.

Ta sama pensja, dwa sposoby patrzenia

Jak porównać kupno i wynajem mieszkania - krok po kroku

1. Cena mieszkania - cena, za którą możesz kupić, np. 600 000 zł.
2. Wkład własny - gotówka, którą wnosisz do zakupu. Przy zakupie bez kredytu wpisz kwotę równą cenie.
3. Koszty zakupu - notariusz, opłaty sądowe, podatek PCC, jeśli dotyczy Twojej transakcji, prowizja pośrednika i banku. Płacisz je z góry, więc najemca ma je w portfelu.
4. Oprocentowanie i okres kredytu - oprocentowanie z oferty banku i liczba lat, np. 7 % i 30 lat.
5. Opłaty właściciela - czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, w przeliczeniu na miesiąc.
6. Remonty i zmiana wartości mieszkania - procent wartości rocznie. Puste pole oznacza zero.
7. Czynsz najmu i jego roczny wzrost - wszystko, co najemca płaci za mieszkanie co miesiąc, razem z opłatami do wspólnoty, bez mediów.
8. Horyzont, zwrot z inwestowania i podatek Belki - na ile lat porównujesz i ile przynoszą oszczędności. Odczytaj majątek obu stron, rok zrównania i tabelę rok po roku.

Jak liczy się majątek po obu stronach

Każdy miesiąc wygląda tak samo: kalkulator porównuje koszt kupującego (rata, opłaty, remonty) z czynszem. Kto wydaje mniej, odkłada różnicę i ona pracuje po stopie z pola „zwrot z inwestowania”. Dzięki temu obie strony mają ten sam budżet i porównanie jest uczciwe. Dalej dane z przykładu: mieszkanie 600 000 zł, wkład 120 000 zł, koszty zakupu 20 000 zł, kredyt 7 % na 30 lat, opłaty 600 zł, remonty 1 %, wzrost wartości i czynszu po 3 %, koszty sprzedaży 2 %, czynsz 3 000 zł, inwestycje 5 %, podatek Belki włączony.

Ile zmienia jedno założenie

Tabela bierze przykład wyżej i za każdym razem zmienia tylko jedno pole. Majątek po 10 latach, chyba że wiersz mówi inaczej. Ostatnia kolumna to rok, od którego kupno prowadzi już do końca 40. roku.

Najmocniej działają trzy pola: zmiana wartości mieszkania, oprocentowanie kredytu i zwrot z inwestowania. Wystarczy, że ceny mieszkań stoją w miejscu, a zrównanie odjeżdża z 9. do 33. roku. Dwa punkty procentowe niżej na kredycie przesuwają je z 9. na 3. rok. Sam czynsz też ma znaczenie: 500 zł taniej miesięcznie to zrównanie dopiero w 27. roku. Dlatego zanim podejmiesz decyzję, wpisz kilka wersji, ostrożną i optymistyczną, i zobacz, czy wynik się odwraca.

Kiedy najem ma przewagę, a kiedy kupno

Najem wygrywa przede wszystkim na krótkim dystansie. Kupujący płaci na starcie koszty zakupu, których nigdy nie odzyska, a w pierwszych latach rata składa się głównie z odsetek. W przykładzie po roku najemca jest do przodu o 30 961 zł, po 3 latach o 26 883 zł, po 5 latach o 19 830 zł. Jeśli wiesz, że za kilka lat zmienisz miasto albo potrzebujesz większego metrażu, ten początkowy odcinek jest tym, co Cię naprawdę dotyczy.

Kupno odrabia stratę z dwóch źródeł naraz. Z każdą ratą rośnie część kapitałowa, a wartość mieszkania, jeśli rośnie, pracuje od całej ceny, nie tylko od wkładu. Do tego czynsz najemcy idzie w górę razem z rynkiem, podczas gdy rata przy stałym oprocentowaniu zostaje taka sama. Po spłacie kredytu kupujący płaci już tylko opłaty i remonty, więc to on zaczyna odkładać nadwyżki. Dlatego przy horyzoncie 20 lat przewaga kupna w przykładzie rośnie do 180 619 zł.

Najem ma szansę także na długim dystansie, ale pod jednym warunkiem: najemca rzeczywiście inwestuje różnicę i robi to z dobrym wynikiem. Przy zwrocie 7 % zamiast 5 % kupno w przykładzie nie dogania najmu przez 40 lat. W drugą stronę działa kredyt: przy oprocentowaniu 5 % kupno prowadzi już od 3. roku. Sama decyzja zależy też od rzeczy, których nie da się wpisać w pole, jak swoboda przeprowadzki albo możliwość urządzenia mieszkania po swojemu. Kalkulator pokazuje cenę tych wyborów w złotych.

Co wchodzi do rachunku, a co zostaje poza nim

W tabeli widać, które koszty kalkulator przypisuje kupującemu, które najemcy, a których świadomie nie liczy, bo ponoszą je obie strony albo zależą od sytuacji podatkowej.

Stawka 19 % to zryczałtowany podatek od odsetek i zysków kapitałowych z art. 30a i 30b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kalkulator odejmuje go raz, od zysku całego portfela na koniec horyzontu. Jeśli oszczędzasz na koncie, z którego zysk jest zwolniony, wybierz „nie”.

Pytania przed podpisaniem umowy

Powiązane narzędzia

Kalkulator Waloryzacji Czynszu

Czynsz po waloryzacji o wskaźnik GUS i terminy podwyżki dla każdego rodzaju umowy - Zobacz kalkulator

Kalkulator Waloryzacji Kaucji

Ile kaucji oddać przy wyprowadzce po zmianie czynszu, po potrąceniach i w jakim terminie - Zobacz kalkulator

Kalkulator Rentowności Najmu

Gdy myślisz o kupnie mieszkania pod wynajem: rentowność brutto i netto, pustostan i przepływ gotówki przy kredycie - Zobacz kalkulator

Kalkulator Wkładu Własnego

Ile gotówki potrzebujesz na start razem z kosztami okołozakupowymi - Zobacz kalkulator

Kalkulator Zdolności Kredytowej

Ile kredytu udźwigniesz przy swoich dochodach i zobowiązaniach - Zobacz kalkulator

Kalkulator Ceny za m²

Porównanie ofert mieszkań z dodatkami i rabatem, zanim wpiszesz cenę do porównania - Zobacz kalkulator

Kalkulator Wyceny Mieszkania

Ile jest warte mieszkanie na tle podobnych ofert w okolicy - Zobacz kalkulator

Kalkulator Całkowitego Kosztu Kredytu

Ile naprawdę oddasz bankowi przez cały okres kredytu - Zobacz kalkulator