Kalkulator Wkładu Własnego - Ile Gotówki i Jakie LTV

Ile gotówki trzeba mieć naprawdę, zanim pójdzie się do banku

Wkład własny to tylko jedna z trzech kwot, których bank nie pożyczy. Drugą są koszty okołozakupowe, trzecią wykończenie. Kalkulator sumuje wszystkie trzy, odejmuje Twoje oszczędności i mówi, ile brakuje albo ile zostaje, a przy okazji podaje kwotę kredytu i wskaźnik LTV, od którego zależy oferta banku.

Mieszkanie za 650 000 zł, wymagany wkład 20 %, koszty okołozakupowe 4,5 %, wykończenie 60 000 zł. Wkład to 130 000 zł, koszty 29 250 zł, razem z wykończeniem potrzeba 219 250 zł gotówki. Przy oszczędnościach 90 000 zł brakuje 129 250 zł, czyli więcej niż wynosi cały wkład, o którym się myślało na starcie.

Problem: liczy się wkład, a płaci się za trzy rzeczy

Znasz to? Odkładasz na wkład własny, pilnujesz progu dwudziestu procent, a przy podpisywaniu umowy okazuje się, że taksa notarialna, podatek, wpis do księgi wieczystej i prowizja pośrednika to kolejne kilkadziesiąt tysięcy, których nikt nie policzył. Do tego mieszkanie w stanie deweloperskim nie ma podłóg ani kuchni, a bank nie da na to kredytu hipotecznego bez osobnego wniosku.

Efekt jest zawsze ten sam: wkład niby uzbierany, a transakcja i tak nie dochodzi do skutku, bo brakuje gotówki na wszystko poza wkładem.

Rozwiązanie: jeden rachunek zamiast trzech osobnych

Kalkulator traktuje wkład, koszty i wykończenie jako jedną pozycję kasową, bo z punktu widzenia Twojego konta to jest jedna pozycja. Trzy rzeczy, które z tego wynikają:

Widzisz pełną kwotę, nie samą zaliczkę. Suma potrzebnej gotówki bywa o połowę wyższa od samego wkładu, a to ona decyduje, czy transakcja jest realna w tym roku, czy za trzy lata.

Widzisz LTV, a nie tylko kwotę kredytu. Wskaźnik LTV to stosunek kredytu do ceny i to od niego, a nie od kwoty w złotówkach, zależy marża w większości ofert.

Widzisz próg, który jest w zasięgu. Tabela progów pokazuje wprost, przy jakim procencie wkładu odpowiedź zmienia się z „nie" na „tak", więc od razu wiadomo, czy szukać taniej, czy odkładać dalej.

Co wpisać w każde pole, krok po kroku

Cena nieruchomości - kwota z umowy albo z ogłoszenia, po negocjacjach. To od niej, a nie od wyceny bankowej, liczy się wkład w tym rachunku.
Zgromadzone oszczędności - cała gotówka, którą realnie możesz przeznaczyć na zakup. Nie wliczaj poduszki finansowej, jeśli nie zamierzasz jej ruszać.
Wymagany wkład własny - procent, którego oczekuje Twój bank. Najczęściej spotyka się dwadzieścia procent, część ofert schodzi do dziesięciu z dodatkowym ubezpieczeniem.
Koszty okołozakupowe - pole opcjonalne, procent ceny na notariusza, podatek, wpis do księgi wieczystej, prowizję pośrednika i prowizję banku. Łącznie zwykle mieści się w przedziale od trzech do siedmiu procent, zależnie od rynku pierwotnego lub wtórnego i od tego, czy korzystasz z pośrednika.
Budżet na wykończenie i przeprowadzkę - pole opcjonalne, ale przy stanie deweloperskim decydujące. Kwota w złotówkach, nie procent, bo wykończenie zależy od metrażu i standardu, a nie od ceny lokalu.
Ile odkładasz miesięcznie - pole opcjonalne. Jeśli je podasz, dostaniesz czas potrzebny na uzbieranie brakującej części.
Oprocentowanie oszczędności - pole opcjonalne. Podane włącza kapitalizację miesięczną i pokazuje, ile miesięcy realnie skracają odsetki.
Odczytaj wyniki - kafelek główny mówi, ile brakuje albo ile zostaje, tabela rozbija gotówkę na pozycje, a tabela progów pokazuje, jak zmienia się odpowiedź przy innym wkładzie.

Tabela decyzyjna: ile zmienia każdy próg wkładu

Ta sama nieruchomość za 650 000 zł, te same koszty okołozakupowe 4,5 % i to samo wykończenie 60 000 zł. Zmienia się wyłącznie wymagany procent wkładu. Kolumna po prawej odpowiada na pytanie, czy oszczędności w wysokości 90 000 zł wystarczą.

Wkład własny	Kwota wkładu	Gotówka razem	Kredyt	LTV	Starczy 90 000 zł?
10 %	65 000 zł	154 250 zł	585 000 zł	90,0 %	nie
15 %	97 500 zł	186 750 zł	552 500 zł	85,0 %	nie
20 %	130 000 zł	219 250 zł	520 000 zł	80,0 %	nie
25 %	162 500 zł	251 750 zł	487 500 zł	75,0 %	nie
30 %	195 000 zł	284 250 zł	455 000 zł	70,0 %	nie

Wniosek z tej tabeli jest niewygodny, ale konkretny: przy takim wykończeniu i takich kosztach 90 000 zł nie wystarcza nawet na próg dziesięcioprocentowy, bo gotówki potrzeba 154 250 zł. Obniżanie wymagań banku nie pomaga, dopóki wykończenie i koszty stoją na miejscu.

Pięć sytuacji policzonych do końca

Mieszkanie z rynku wtórnego, do zamieszkania. Cena 380 000 zł, wkład 20 %, koszty 3 %, brak wykończenia. Gotówki trzeba 87 400 zł, a oszczędności wynoszą 100 000 zł.
Wynik: zostaje 12 600 zł. Kredyt 304 000 zł, LTV 80,0 %. Dołożenie całej nadwyżki do wkładu zbiłoby LTV do 76,7 %.

Dom w stanie deweloperskim. Cena 900 000 zł, wkład 10 %, koszty 5 %, wykończenie 120 000 zł, oszczędności 260 000 zł.
Wynik: zostaje 5 000 zł. Wkład to tylko 90 000 zł, ale gotówki trzeba 255 000 zł, czyli prawie trzy razy tyle. Kredyt 810 000 zł, LTV 90,0 %.

Zapas ponad wymagania. Cena 500 000 zł, wkład 20 %, koszty 4 %, oszczędności 200 000 zł.
Wynik: zostaje 80 000 zł. Dołożone do wkładu podnoszą go do 36,0 % ceny, ścinają kredyt do 320 000 zł i LTV do 64,0 %. Zostawione na koncie nie zmieniają raty, ale pokrywają pierwsze awarie po przeprowadzce.

Bliżej celu, niż się wydaje. Cena 1 200 000 zł, wkład 30 %, koszty 4 %, oszczędności 400 000 zł, odkładane 6 000 zł miesięcznie.
Wynik: brakuje 8 000 zł, czyli 2 miesiące odkładania. Ta sama osoba przy progu dwudziestoprocentowym miałaby nadwyżkę już dziś, bo gotówki trzeba by 288 000 zł.

Odsetki od oszczędności realnie skracają czekanie. Przykład z początku opisu, brakuje 129 250 zł, odkładane 2 500 zł miesięcznie.
Wynik: bez odsetek 4 lata i 4 miesiące, przy oprocentowaniu 4 % w skali roku 4 lata równo. Cztery miesiące krócej, i to bez odkładania ani złotówki więcej.

Ściągawka: gotówka przy typowych cenach

Wkład 20 %, koszty okołozakupowe 4,5 %, bez wykończenia. Do każdej kwoty z ostatniej kolumny dolicz własny budżet na wykończenie, jeśli kupujesz stan deweloperski.

Cena nieruchomości	Wkład 20 %	Koszty 4,5 %	Kredyt	Gotówka razem
400 000 zł	80 000 zł	18 000 zł	320 000 zł	98 000 zł
500 000 zł	100 000 zł	22 500 zł	400 000 zł	122 500 zł
600 000 zł	120 000 zł	27 000 zł	480 000 zł	147 000 zł
700 000 zł	140 000 zł	31 500 zł	560 000 zł	171 500 zł
800 000 zł	160 000 zł	36 000 zł	640 000 zł	196 000 zł
1 000 000 zł	200 000 zł	45 000 zł	800 000 zł	245 000 zł

Pytania od użytkowników

Czy wkład własny liczy się od ceny, czy od wyceny bankowej?

Bank liczy LTV od niższej z dwóch wartości, więc jeśli wycena wypadnie poniżej ceny transakcyjnej, wymagana gotówka rośnie. Kalkulator liczy od ceny, bo to jedyna liczba znana przed złożeniem wniosku. Różnicę między ceną a wyceną trzeba dołożyć w całości z własnej kieszeni, więc przy zakupie po cenie wyraźnie wyższej od rynkowej warto z góry przyjąć wyższy procent wkładu.

Co dokładnie wchodzi w koszty okołozakupowe?

Taksa notarialna z podatkiem, podatek od czynności cywilnoprawnych przy rynku wtórnym, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej i wpis hipoteki, prowizja pośrednika, prowizja banku za udzielenie kredytu, wycena nieruchomości i ubezpieczenia wymagane przy umowie. Na rynku pierwotnym część z nich odpada, na wtórnym z pośrednikiem suma jest najwyższa. Dlatego to pole, które wypełniasz sam, a nie zaszyta stawka.

Czy niższy wkład zawsze oznacza gorszą ofertę?

Nie zawsze, ale prawie zawsze droższą. Przy wkładzie poniżej progu banku dochodzi ubezpieczenie niskiego wkładu, a marża bywa wyższa o kilka dziesiątych punktu procentowego, dopóki LTV nie spadnie poniżej progu. Kalkulator nie modeluje tej dopłaty, bo jej wysokość zależy od konkretnej oferty. Pokazuje natomiast, o ile spada LTV przy każdym progu, a to jest liczba, którą bank czyta jako pierwszą.

Czy warto dołożyć całą nadwyżkę do wkładu?

Dołożenie obniża kredyt i LTV, a więc i ratę. Zostawienie tej samej kwoty na koncie nie zmienia raty, ale daje rezerwę na pierwsze miesiące, w których zwykle pojawiają się wydatki nieprzewidziane w budżecie. W przykładzie z ceną 500 000 zł dołożenie 80 000 zł ścina LTV z 80,0 % do 64,0 %, co bywa różnicą między dwoma przedziałami marży. Decyzja zależy od tego, czy poza tą nadwyżką masz jeszcze poduszkę finansową.

Dlaczego wykończenie podaje się w złotówkach, a nie w procentach ceny?

Bo wykończenie zależy od metrażu i standardu, a nie od tego, ile kosztuje lokalizacja. Kawalerka w drogiej dzielnicy i kawalerka na obrzeżach kosztują wykończeniowo prawie tyle samo, choć ceny zakupu różnią się dwukrotnie. Procent ceny dawałby w pierwszym przypadku kwotę zawyżoną, a w drugim zaniżoną.

Jak działa pole z oprocentowaniem oszczędności?

Kalkulator dopisuje odsetki co miesiąc do salda, a nie raz w roku, więc pokazuje efekt kapitalizacji miesięcznej. Przy brakujących 129 250 zł i odkładaniu 2 500 zł oprocentowanie 4 % skraca zbieranie z 4 lat i 4 miesięcy do 4 lat. Podatek od odsetek nie jest tu uwzględniony, więc realny czas będzie odrobinę dłuższy.

Czy ten kalkulator sprawdza, czy dostanę kredyt?

Nie. Odpowiada wyłącznie na pytanie o gotówkę, którą musisz mieć przed transakcją. To, czy bank pożyczy Ci pozostałą kwotę, zależy od dochodu, zobowiązań i liczby osób w gospodarstwie domowym, a nie od wkładu. Te dwie rzeczy trzeba sprawdzić osobno i obie muszą wyjść na tak.

Powiązane narzędzia

Kalkulator Raty Kredytu

Miesięczna rata dla kwoty kredytu, którą wyliczył ten kalkulator, w wariancie rat równych i malejących - Zobacz kalkulator

Kalkulator Całkowitego Kosztu Kredytu

Suma odsetek, prowizji i ubezpieczeń przez cały okres spłaty, czyli druga strona rachunku po stronie kredytu - Zobacz kalkulator

Kalkulator RRSO

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania, jedyna liczba pozwalająca uczciwie porównać dwie oferty banków - Zobacz kalkulator

Kalkulator Celu Oszczędnościowego

Ile odkładać miesięcznie, żeby uzbierać brakującą kwotę w zadanym terminie, zamiast czekać na wynik z tego kalkulatora - Zobacz kalkulator

Kalkulator Prognozy Oszczędności

Wartość regularnych wpłat po latach, z procentem składanym i wpływem inflacji na siłę nabywczą uzbieranej kwoty - Zobacz kalkulator

Kalkulator Poduszki Finansowej

Ile gotówki trzymać poza budżetem zakupowym, żeby rata nie stała się problemem przy pierwszej przerwie w dochodach - Zobacz kalkulator

Kalkulator Wcześniejszej Spłaty Kredytu

Ile odsetek oszczędza nadpłata i czy opłaca się skracać okres, czy obniżać ratę - Zobacz kalkulator

Kalkulator Kredytu Samochodowego

Wkład własny i rata balonowa przy zakupie auta, czyli ten sam mechanizm co przy nieruchomości, ale na krótszym okresie - Zobacz kalkulator

Kalkulator Zdolności Kredytowej

Górna granica kwoty kredytu przy Twoim dochodzie, z rozpoznaniem, które ograniczenie realnie wiąże - Zobacz kalkulator

Kalkulator Opłacalności Przeprowadzki Bliżej Pracy

Droższe mieszkanie w zamian za tańszy dojazd: bilans miesięczny, odzyskany czas i próg dopłaty - Zobacz kalkulator

Gotowe wyliczenia

Najczęściej wyszukiwane warianty tego kalkulatora. Każdy link otwiera go z wpisaną wartością, gotową do przeliczenia.