Kalkulator Zdolności Kredytowej - Ile Kredytu Udźwignę

Ile kredytu udźwignie ten dochód

Zdolność kredytowa to nie jedna liczba, tylko wynik dwóch niezależnych ograniczeń, z których wiąże niższe. Pierwsze to nadwyżka, która realnie zostaje w budżecie po kosztach utrzymania i ratach. Drugie to próg, powyżej którego bank nie pozwoli obciążyć dochodu, choćby nadwyżka była większa. Kalkulator liczy oba, pokazuje, które z nich wiąże w Twoim przypadku, i przelicza wiążącą ratę na maksymalną kwotę kredytu.

Dochód 12 000 zł netto, koszty utrzymania 4 500 zł, rata innego kredytu 800 zł, okres 25 lat, oprocentowanie 7,20 % z buforem 2,50 pp i próg obciążenia 50 %. W budżecie zostaje 6 700 zł, ale próg ścina ratę do 6 000 zł, co przy stopie testowej 9,70 % daje kredyt 675 950 zł. Rata na starcie wyniesie 4 864 zł, bo liczy się ją po niższej stopie bez bufora.

Jak korzystać, krok po kroku

Miesięczny dochód netto - suma tego, co realnie wpływa na konta całego gospodarstwa domowego. Bank uzna tylko dochód udokumentowany i stabilny, więc jednorazowa premia sprzed roku się nie liczy.
Miesięczne koszty utrzymania - żywność, rachunki, dojazdy, przedszkole, ubezpieczenia. Wpisz kwotę realną, a nie ambitną, bo bank i tak podstawi własne minimum i przyjmie wyższą z tych dwóch wartości.
Raty innych zobowiązań - suma miesięcznych rat kredytów, pożyczek, leasingów i zakupów na raty. Karty kredytowe i limity w koncie bank przelicza na ratę osobnym wskaźnikiem, więc dolicz je tutaj według stawki swojego banku.
Okres kredytu - w latach, od jednego do trzydziestu pięciu. Dłuższy okres podnosi zdolność, ale coraz wolniej, co widać w pierwszej tabeli wyniku.
Oprocentowanie kredytu - suma stawki bazowej i marży z konkretnej oferty, w skali roku.
Bufor na wzrost stopy - punkty procentowe doliczane do oprocentowania wyłącznie na potrzeby badania zdolności. Bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę także wtedy, gdy stopy pójdą w górę, więc zdolność liczy po stopie wyższej niż ta z oferty.
Maksymalne obciążenie ratą - procent dochodu, powyżej którego bank nie przyzna kredytu. Próg różni się między bankami i bywa niższy przy niższych dochodach.
Odczytaj wyniki - kafelek główny podaje maksymalną kwotę, akapit pod nim nazywa wiążące ograniczenie, a dwie tabele pokazują, jak wynik reaguje na zmianę okresu i stopy.

Dwa ograniczenia, a wiąże niższe

Trzy gospodarstwa domowe, w każdym ten sam okres 25 lat, to samo oprocentowanie 7,20 %, ten sam bufor 2,50 pp i ten sam próg 50 %. Różnią się wyłącznie strukturą budżetu, a to wystarczy, żeby wiązało co innego.

Budżet	Nadwyżka	Próg 50 % dochodu	Wiążąca rata	Kwota kredytu	Co realnie pomoże
12 000 zł, koszty 4 500 zł, raty 800 zł	6 700 zł	6 000 zł	6 000 zł	675 950 zł	wyższy dochód albo bank z wyższym progiem
12 000 zł, koszty 8 000 zł, raty 1 000 zł	3 000 zł	6 000 zł	3 000 zł	337 975 zł	niższe koszty albo spłata zobowiązania
10 000 zł, koszty 5 000 zł, bez rat	5 000 zł	5 000 zł	5 000 zł	563 292 zł	jedno i drugie naraz, bo oba wiążą

Rozróżnienie jest praktyczne, a nie akademickie. W pierwszym wierszu spłacenie raty 800 zł nie podniesie zdolności ani o złotówkę, bo nadwyżka i tak jest wyższa od progu. W drugim ta sama operacja podniesie ratę o pełne 800 zł. Ta sama czynność, dwa zupełnie inne skutki.

Wzór i matematyka za kalkulatorem

    rata maksymalna = min(dochód razy próg, dochód minus koszty minus raty)

    kwota kredytu = rata razy (1 minus (1 plus i) do potęgi minus m) podzielone przez i

    gdzie i to oprocentowanie z buforem podzielone przez 12, a m to liczba miesięcy

To odwrócony wzór na ratę annuitetową: zamiast liczyć ratę z kwoty, liczy się kwotę z raty. Trzy rachunki rozpisane do końca:

Rachunek pierwszy. Dochód 12 000 zł, koszty 4 500 zł, raty 800 zł, próg 50 %. Nadwyżka to 6 700 zł, próg daje 6 000 zł, wiąże niższa z nich. Stopa testowa 9,70 % przez 300 miesięcy.
Kwota kredytu: 675 950 zł. Rata startowa po 7,20 %: 4 864 zł, czyli 40,5 % dochodu.

Rachunek drugi. Dochód 8 000 zł, koszty 3 500 zł, bez innych rat, okres 30 lat, oprocentowanie 6,50 % z buforem 2,50 pp, próg 50 %. Nadwyżka 4 500 zł, próg 4 000 zł.
Kwota kredytu: 497 127 zł przy stopie testowej 9,00 %. Rata startowa 3 142 zł, czyli 39,3 % dochodu.

Rachunek trzeci, bez bufora. Dochód 20 000 zł, koszty 6 000 zł, raty 2 500 zł, okres 20 lat, oprocentowanie 8,00 %, próg 45 %. Nadwyżka wynosi 11 500 zł, ale próg ścina ratę do 9 000 zł.
Kwota kredytu: 1 075 989 zł. Bez bufora rata startowa równa się racie maksymalnej, więc wynosi dokładnie 9 000 zł.

Cztery pułapki, które zawyżają wynik

Pułapka: spłacę drobny kredyt i zdolność podskoczy. Nie zawsze. W przykładzie pierwszym spłata raty 800 zł zostawia kwotę kredytu bez zmian, 675 950 zł, bo wiąże próg obciążenia, a nie nadwyżka. Nadwyżka rośnie z 6 700 zł do 7 500 zł i cała ta różnica przepada.
Zamiast tego: najpierw sprawdź, które ograniczenie wiąże. Spłata pomaga tylko wtedy, gdy wiąże nadwyżka.

Pułapka: bufor to formalność. Bufor 2,50 pp ścina zdolność z przykładu pierwszego z 833 810 zł do 675 950 zł, czyli o 157 860 zł i blisko jedną piątą.
Zamiast tego: licz zdolność od razu z buforem, bo bank i tak go doliczy, a różnica jest wielkości małego mieszkania.

Pułapka: wydłużę okres i będzie dużo więcej. Przy racie 6 000 zł przejście z 25 na 30 lat dokłada 25 406 zł, a kolejne pięć lat już tylko 15 674 zł. Każda następna piątka daje coraz mniej, a odsetki przez cały okres rosną.
Zamiast tego: wydłużaj okres, dopóki przyrost kwoty ma sens, i porównaj koszt całkowity osobnym kalkulatorem.

Pułapka: zadeklaruję niższe koszty utrzymania. Bank podstawia własne minimum kosztów na osobę i przyjmuje wyższą z dwóch wartości, więc zaniżona deklaracja nie podniesie wyniku w banku, a tutaj podniesie go sztucznie.
Zamiast tego: wpisuj kwotę realną. Jeśli chcesz zobaczyć wariant ostrożny, podnieś koszty, a nie obniżaj.

Ściągawka: ile kredytu daje każde 1000 zł raty

Tabela pozwala oszacować zdolność w pamięci, bez wpisywania czegokolwiek. Wystarczy pomnożyć wartość z odpowiedniej komórki przez liczbę tysięcy w Twojej wiążącej racie. Stopa w pierwszej kolumnie to stopa testowa, czyli już z buforem.

Stopa testowa	20 lat	25 lat	30 lat
7 %	128 983 zł	141 487 zł	150 308 zł
8 %	119 554 zł	129 565 zł	136 283 zł
9 %	111 145 zł	119 162 zł	124 282 zł
10 %	103 625 zł	110 047 zł	113 951 zł
11 %	96 882 zł	102 029 zł	105 006 zł

Warto zauważyć, jak szybko maleje premia za wydłużanie okresu w miarę wzrostu stopy. Przy 7 % przejście z dwudziestu na trzydzieści lat dokłada 21 325 zł na każdy tysiąc raty, przy 11 % już tylko 8 124 zł. Im drożej, tym mniej daje rozciąganie kredytu w czasie.

Pytania przed wizytą w banku

Czy wynik z kalkulatora to kwota, którą dostanę w banku?

Nie. To rachunek na Twoich danych, a bank policzy na swoich. Doliczy własne minimum kosztów utrzymania zależne od liczby osób w gospodarstwie, sprawdzi historię w rejestrach, oceni formę i staż zatrudnienia oraz zastosuje własny próg obciążenia. Wynik traktuj jako punkt wyjścia do rozmowy i jako narzędzie do porównywania wariantów między sobą.

Skąd wziąć próg maksymalnego obciążenia?

Z konkretnej oferty albo od doradcy. Progi różnią się między bankami, a często także wewnątrz jednego banku: przy niższych dochodach bywają niższe, bo po zapłaceniu raty musi zostać kwota na życie. Jeśli nie znasz progu swojego banku, policz dwa warianty, ostrożny i optymistyczny, i porównaj rozstrzał.

Dlaczego rata startowa jest niższa od raty maksymalnej?

Bo kwota kredytu liczy się przy stopie powiększonej o bufor, a rata, którą faktycznie zapłacisz na starcie, przy stopie z oferty. W przykładzie pierwszym limit wynosi 6 000 zł, a rata startowa 4 864 zł. Różnica 1 136 zł to zapas na wzrost stopy, a nie kwota do wydania. Gdy stopy pójdą w górę, rata zbliży się do limitu.

Jak policzyć obciążenie z karty kredytowej albo limitu w koncie?

Bank nie patrzy na to, ile z limitu wykorzystujesz, tylko na sam limit, i przelicza go na hipotetyczną ratę własnym wskaźnikiem. Wynik dolicz do pola z ratami innych zobowiązań. Nieużywana karta z wysokim limitem potrafi zabrać kilkadziesiąt tysięcy zdolności, a jej zamknięcie jest darmowe.

Czy dochód drugiej osoby zawsze podnosi zdolność?

Podnosi dochód, ale podnosi też koszty utrzymania przyjmowane przez bank, bo w gospodarstwie jest o jedną osobę więcej. Netto zwykle wychodzi na plus, chyba że druga osoba wnosi niski dochód i własne zobowiązania. W kalkulatorze zobaczysz to od razu: wpisz sumę dochodów i sumę kosztów obojga, potem porównaj z wariantem jednoosobowym.

Co zmienia okres kredytu, a czego nie zmienia?

Zmienia kwotę, jaką da się udźwignąć przy tej samej racie, i to coraz słabiej z każdą kolejną piątką lat. Nie zmienia natomiast oprocentowania ani wiążącej raty, bo te wynikają z oferty i z budżetu. Zmienia też, i to mocno, sumę zapłaconych odsetek, której ten kalkulator nie pokazuje, bo liczy zdolność, a nie koszt.

Czy zdolność kredytowa wystarczy, żeby kupić mieszkanie?

Nie, potrzebne są dwie rzeczy naraz: zdolność na kwotę kredytu i gotówka na wkład własny wraz z kosztami okołozakupowymi. Można mieć jedno bez drugiego i transakcja i tak nie dojdzie do skutku. Gotówkową stronę policzysz Kalkulatorem Wkładu Własnego, do którego prowadzi link poniżej.

Powiązane narzędzia

Kalkulator Raty Kredytu

Rata dla kwoty, którą wyliczyła zdolność, w wariancie rat równych i malejących - Zobacz kalkulator

Kalkulator Całkowitego Kosztu Kredytu

Suma odsetek i opłat przez cały okres, czyli cena wydłużania okresu, której zdolność nie pokazuje - Zobacz kalkulator

Kalkulator Amortyzacji Kredytu

Harmonogram rata po racie, z podziałem na część kapitałową i odsetkową - Zobacz kalkulator

Kalkulator RRSO

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania, jedyna liczba pozwalająca porównać dwie oferty uczciwie - Zobacz kalkulator

Kalkulator Budżetu Domowego

Realne koszty utrzymania rozbite na kategorie, żeby wpisać tu liczbę, a nie przypuszczenie - Zobacz kalkulator

Kalkulator Konsolidacji Długów

Połączenie kilku rat w jedną obniża miesięczne obciążenie, a więc podnosi zdolność tam, gdzie wiąże nadwyżka - Zobacz kalkulator

Kalkulator Spłaty Karty Kredytowej

Ile potrwa wyjście z zadłużenia na karcie, której limit obciąża zdolność nawet nieużywany - Zobacz kalkulator

Kalkulator Poduszki Finansowej

Ile miesięcy przetrwa budżet bez dochodu, czyli druga strona pytania o maksymalną ratę - Zobacz kalkulator

Kalkulator Wkładu Własnego

Ile gotówki trzeba mieć przed transakcją: wkład, koszty okołozakupowe i wykończenie w jednym rachunku, ze wskaźnikiem LTV - Zobacz kalkulator

Kalkulator Opłacalności Przeprowadzki Bliżej Pracy

Droższe mieszkanie w zamian za tańszy dojazd: bilans miesięczny, odzyskany czas i próg dopłaty - Zobacz kalkulator