Notariusz bierze 2 % ceny? 7 mitów o PCC i taksie

Notariusz bierze 2 % ceny mieszkania. Przy zakupie za 500 000 zł to 10 000 zł, więc trzeba je odłożyć obok wkładu własnego i nie dyskutować. Tak brzmi jedna z najczęściej powtarzanych rad o kosztach zakupu mieszkania.

Tyle że to nieprawda. Te 10 000 zł istnieją, ale to nie wynagrodzenie notariusza, tylko podatek od czynności cywilnoprawnych, który notariusz pobiera i przekazuje do urzędu. Sama taksa notarialna za akt sprzedaży mieszkania za 500 000 zł wynosi najwyżej 1 385 zł netto, czyli 1 703,55 zł z VAT. To 0,34 % ceny, a nie dwa procent.

Wokół kosztów transakcji nieruchomości narosło więcej takich skrótów myślowych. Niektóre zawyżają wydatki, inne je zaniżają, a jeden potrafi drogo kosztować, kiedy urząd skarbowy zainteresuje się pożyczką od rodziców. Poniżej siedem mitów i jeden, który okazuje się prawdą. Wszystkie liczby pochodzą z trzech kalkulatorów z kategorii Nieruchomości, a stawki z rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, ustawy o PCC i ustawy o kosztach sądowych.

Ile naprawdę kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania

Mit 1: notariusz bierze 2 % ceny mieszkania

Fakt: notariusz dostaje ułamek procenta, a dwa procent to PCC. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego koszty zakupu składają się z trzech części: taksy i wniosku do księgi wieczystej (to jest wynagrodzenie notariusza), podatku PCC 2 % (notariusz go tylko pobiera) i opłaty sądowej za wpis własności, która wynosi 200 zł niezależnie od ceny.

Tabela pokazuje te trzy części dla typowych cen, z rynku wtórnego, z istniejącą księgą wieczystą, bez kredytu i bez zwolnienia dla pierwszego mieszkania. W kolumnie notariusza jest taksa za akt i maksymalna taksa za wniosek wieczystoksięgowy (246 zł z VAT), bez wypisów, które notariusz liczy osobno po najwyżej 6 zł netto za stronę. Każda cena prowadzi do podstrony z gotowym wyliczeniem.

Widać tu dwie rzeczy. PCC rośnie liniowo z ceną, notariusz nie. Mieszkanie ponad pięć razy droższe (800 000 zamiast 150 000 zł) to notariusz niecałe dwa i pół raza droższy. Dlatego udział kosztów w cenie spada z 2,86 % do 2,36 %, a i tak prawie całość tych procentów to podatek, nie notariusz.

Przy działce budowlanej rachunek wygląda tak samo, bo stosuje się do niej tę samą połowę stawki co do mieszkania i domu: działka za 200 000 zł to 5 411,55 zł kosztów, dokładnie jak mieszkanie w tej cenie. Rozbicie jest na podstronach o kosztach zakupu działki budowlanej i PCC od zakupu działki.

Mit 2: taksa jest stała i notariusz pobiera tyle, ile każe rozporządzenie

Fakt: rozporządzenie określa stawki maksymalne. Notariusz może ustalić niższe wynagrodzenie, więc przed aktem wolno zapytać o konkretną kwotę. Druga rzecz, o której mało kto pamięta: stawka zależy od rodzaju aktu, nie tylko od wartości.

Przy sprzedaży mieszkania, domu i działki budowlanej obowiązuje połowa stawki z § 3. Ta sama wartość 500 000 zł przy sprzedaży innej nieruchomości albo zwykłej darowiźnie to już pełna stawka, 3 407,10 zł z VAT, czyli dwa razy więcej. Darowizna mieszkania w najbliższej rodzinie, gdy obdarowany może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, wraca do połowy: przy 400 000 zł to 1 457,55 zł zamiast 2 915,10 zł. Gotowe wyliczenie jest na podstronie o tym, ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza.

Są też pułapki w drugą stronę. Przy podziale majątku czy dziale spadku podstawą jest wartość całego majątku, który się dzieli, a nie udziału jednej osoby. Majątek wart 600 000 zł daje taksę do 3 899,10 zł z VAT, sprawdzisz to na podstronie o podziale majątku u notariusza.

A przy bardzo drogich nieruchomościach? Mieszkanie za 3 000 000 zł to maksymalnie 5 701,05 zł z VAT. Pełna stawka z § 3 ma sufit 10 000 zł netto, więc nawet sprzedaż lokalu użytkowego za 5 000 000 zł nie przekroczy 12 300 zł z VAT.

PCC przy zakupie: kto płaci, ile i kiedy go nie ma

Mit 3: PCC płaci sprzedający

Fakt: przy umowie sprzedaży podatek obciąża kupującego. Przy akcie notarialnym nie trzeba nic składać, bo notariusz pobiera PCC przed podpisaniem i sam odprowadza go do urzędu. Inaczej jest przy umowie bez notariusza, na przykład przy samochodzie. Auto za 25 000 zł to 500 zł PCC, a deklarację PCC-3 kupujący składa sam w ciągu 14 dni od zawarcia umowy. Podstawą jest wartość rynkowa, więc wpisanie w umowie zaniżonej ceny może skończyć się wezwaniem z urzędu. Szczegóły na podstronach o PCC od zakupu samochodu i PCC od zakupu motocykla.

Dwa procent to też nie jedyna stawka. Zależy od tego, jaką umowę podpisujesz, i tę samą kwotę 500 000 zł opodatkowuje się bardzo różnie:

Ta tabela nie kończy listy sytuacji, w których PCC wraca przy nieruchomościach. Spłata rodzeństwa przy dziale spadku to 2 % od kwoty spłaty, którą płaci ten, kto dostaje więcej niż swój udział: przy 100 000 zł wychodzi 2 000 zł. Podział bez spłat i dopłat w ogóle nie podlega PCC. Sama darowizna też nie, chyba że obdarowany przejmuje dług, na przykład resztę kredytu: wtedy 2 % od tej części. Gotowe wyliczenia: PCC od spłaty przy dziale spadku, PCC od darowizny, PCC od zakupu garażu (garaż za 60 000 zł to 1 200 zł), PCC od zakupu udziałów i PCC od umowy spółki, gdzie stawka to 0,5 % od wkładów pomniejszonych o taksę i opłatę za wpis do rejestru.

Mit 4: pierwsze mieszkanie kupuje się bez żadnych kosztów

Fakt: znika tylko PCC. Zwolnienie dla pierwszego mieszkania lub domu obejmuje zakup na rynku wtórnym, jeśli kupujący ani dziś, ani wcześniej nie miał prawa własności do mieszkania czy domu ani udziału w nim. Wyjątkiem jest udział do 50 % odziedziczony w spadku. Notariusz i sąd zostają.

Mieszkanie za 500 000 zł kupione jako pierwsze to 2 149,55 zł kosztów zamiast 12 149,55 zł: taksa z wnioskiem do księgi 1 949,55 zł i 200 zł za wpis własności. Dziesięć tysięcy różnicy robi wrażenie, ale dwa tysiące wciąż trzeba mieć na koncie w dniu aktu. Przy kredycie dochodzą jeszcze koszty hipoteki, o których niżej.

Mit 5: pożyczka od rodziców nigdy nie jest opodatkowana

Fakt: jest zwolniona w całości, ale tylko po spełnieniu dwóch warunków naraz. Pożyczka od małżonka, dzieci, wnuków, rodziców, dziadków, rodzeństwa, pasierba, ojczyma lub macochy nie płaci PCC, jeśli w ciągu 14 dni złożysz deklarację PCC-3, a pieniądze przyjdą na Twój rachunek bankowy albo przekazem pocztowym. Gotówka do ręki i brak zgłoszenia odbierają to zwolnienie.

Co wtedy? Zostaje kwota wolna 36 120 zł łącznie od tej samej osoby. Pożyczka 50 000 zł od rodziców bez zgłoszenia to 69 zł PCC od nadwyżki 13 880 zł. Mało? Na tym się nie kończy. Jeśli pożyczka nie była zgłoszona, a podatek nie zapłacony, i później powołasz się na nią przed urzędem skarbowym, stawka rośnie do 20 %. Dla porównania ta sama kwota od kogoś spoza rodziny to zawsze 250 zł. Obie sytuacje są rozpisane na podstronach PCC od pożyczki od rodziców i PCC od pożyczki.

Testament, pełnomocnictwo, hipoteka: ile kosztują drobniejsze czynności

Mit 6: u notariusza wszystko kosztuje setki złotych

Fakt: część aktów ma stawki stałe i są to kwoty, które zaskakują w drugą stronę. Testament to najwyżej 61,50 zł z VAT. Pełnomocnictwo do jednej czynności, potrzebne choćby wtedy, gdy ktoś nie może przyjść na akt sprzedaży, nie przekroczy 36,90 zł. Do każdej pozycji doliczasz wypisy.

Przy dziedziczeniu taksa to nie cały koszt. Kalkulator podaje samo wynagrodzenie notariusza, bez podatku od spadków i darowizn i bez wypisów.

Mit 7: kredyt hipoteczny to tylko koszty po stronie banku

Fakt: hipoteka ustanawiana jest u notariusza i w sądzie, więc dokłada trzy pozycje do dnia aktu. Taksa przy hipotece pod kredyt mieszkaniowy to jedna czwarta stawki z § 3: przy 400 000 zł kredytu 728,78 zł z VAT. Do tego PCC i wpis hipoteki do księgi za 200 zł.

PCC od hipoteki zależy od tego, czy kwota długu jest znana. Przy typowym kredycie z odsetkami, gdzie hipoteka zabezpiecza kwotę nieustaloną, to stałe 19 zł. Gdy hipoteka zabezpiecza dług o znanej wysokości, stawka wynosi 0,1 %, czyli 300 zł przy 300 000 zł. Razem zakup mieszkania za 500 000 zł z kredytem 400 000 zł kosztuje 13 097,33 zł, o 947,78 zł więcej niż bez kredytu. Szczegóły: ile kosztuje ustanowienie hipoteki u notariusza i PCC od hipoteki.

Jeden mit, który jest prawdą: przy deweloperze notariusz kosztuje więcej

Zgadza się. Przy mieszkaniu od dewelopera za 500 000 zł, z umową deweloperską w formie aktu, część notarialna wynosi 2 801,33 zł, a przy rynku wtórnym 1 949,55 zł. Różnica 851,78 zł to Twoja połowa taksy za umowę deweloperską, bo jej koszty, wypisy i opłaty sądowe dzielisz z deweloperem po równo. Dochodzi też 100 zł za założenie nowej księgi wieczystej. Sama umowa deweloperska ma taką samą stawkę maksymalną jak przedwstępna: obie po 1 703,55 zł z VAT przy 500 000 zł, co sprawdzisz na podstronach o umowie deweloperskiej i umowie przedwstępnej u notariusza.

Tylko że całość i tak wychodzi taniej. Sprzedaż przez dewelopera jest opodatkowana VAT, który już siedzi w cenie, więc PCC nie ma. Koszty zakupu spadają do 3 101,33 zł, czyli o 9 048,22 zł mniej niż przy mieszkaniu z drugiej ręki za tę samą kwotę. Pełne rozbicie jest na podstronie o kosztach zakupu mieszkania od dewelopera.

Jedyna zasada, która działa

Koszty transakcji nieruchomości to nie jeden procent do zapamiętania, tylko trzy osobne rachunki z różnymi regułami. Taksa notarialna jest maksimum, zależy od rodzaju aktu i może być niższa; PCC zależy od umowy, płaci go kupujący, a każde zwolnienie ma warunki; opłaty sądowe są stałe. Kto liczy je razem jako „2 % u notariusza”, myli się raz na plus, raz na minus, a przy pożyczce od rodziców może się pomylić o wiele więcej, niż wynosi sam podatek.

Narzędzia omawiane w tym artykule

Kalkulator Kosztów Zakupu Mieszkania - taksa, PCC, wpisy do księgi wieczystej i hipoteka w jednej sumie dla mieszkania, domu i działki z rynku wtórnego albo od dewelopera.

Kalkulator Podatku PCC - podatek od kupna nieruchomości i samochodu, pożyczki, hipoteki, działu spadku i umowy spółki, ze zwolnieniami i terminem PCC-3.

Kalkulator Taksy Notarialnej - maksymalna taksa z VAT dla sprzedaży, darowizny, podziału majątku, hipoteki, testamentu i pełnomocnictwa.

Więcej narzędzi z kategorii Nieruchomości

Kalkulator Ceny za m² · Kalkulator Wartości Działki · Kalkulator Wyceny Mieszkania · Kalkulator Rentowności Najmu · Kalkulator Podatku od Najmu · Przelicznik Arów na m² · Kalkulator Kupno czy Wynajem Mieszkania · Kalkulator Waloryzacji Czynszu · Kalkulator Waloryzacji Kaucji