Notariusz przy kupnie mieszkania za 500 tys. zł

Przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego za 500 tys. zł w kancelarii zostawisz najwyżej 12 149,55 zł. Składa się na to taksa notarialna z VAT 1 703,55 zł (połowa stawki, bo § 6 pkt 19 rozporządzenia obejmuje sprzedaż lokalu mieszkalnego), wniosek do księgi wieczystej 246 zł, podatek PCC 2 % 10 000,00 zł i opłata sądowa za wpis własności 200 zł. PCC i opłatę sądową notariusz pobiera i przekazuje dalej.

Gdy to Twoje pierwsze mieszkanie, PCC nie płacisz (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC) i całość spada do 2 149,55 zł. Do tego dochodzą wypisy aktu, do 6 zł netto za stronę. Taksa to stawka maksymalna, notariusz może wziąć mniej, a PCC i opłaty sądowe wynikają z ustaw.

Kalkulator ma wpisaną cenę 500 tys. zł, rynek wtórny, istniejącą księgę wieczystą, zakup bez kredytu i kupującego, który miał już mieszkanie. Zmień te pola albo dopisz liczbę stron wypisów, hipotekę lub prowizję pośrednika, a pokaże każdą pozycję z podstawą prawną.

Koszty zakupu mieszkania poza ceną: notariusz, PCC, księga wieczysta

Mieszkanie z rynku wtórnego za 450 000 zł kosztuje kupującego dodatkowo do 11 321,75 zł, a 9 000 zł z tej kwoty to sam podatek od czynności cywilnoprawnych. Ten sam lokal kupiony jako pierwsze mieszkanie w życiu zamyka się w 2 321,75 zł, bo PCC znika. Kalkulator rozpisuje każdą pozycję osobno: taksę notarialną z VAT, wypisy, wniosek do sądu, PCC, opłaty sądowe za księgę wieczystą, koszty hipoteki przy kredycie i prowizję pośrednika. Przy każdej kwocie podaje paragraf albo artykuł, z którego wynika.

Szybki start. Wybierz, co kupujesz, wpisz cenę z umowy i zaznacz, czy to Twoje pierwsze mieszkanie. Do tego księga wieczysta (istniejąca albo nowa) i liczba stron wypisów, jeśli ją znasz. Kredyt i pośrednika dopisz w drugiej sekcji, puste pola oznaczają zakup za gotówkę, bez biura.

Jak policzyć koszty zakupu mieszkania - krok po kroku

Co kupujesz - mieszkanie albo dom z rynku wtórnego, od dewelopera, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, działka budowlana albo inna. Od tego zależy, czy notariusz bierze pełną, czy połowę stawki i czy płacisz PCC.
Cena - kwota z umowy, np. 450000 albo 389999,99. Przy deweloperze cena brutto, czyli z VAT.
Pierwsze mieszkanie lub dom - „tak” tylko wtedy, gdy nigdy nie miałeś mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu, także w części.
Księga wieczysta - istniejąca, nowa (zakładana przy wydzieleniu lokalu) albo brak wpisu przy spółdzielczym prawie bez księgi.
Umowa przedwstępna lub deweloperska - „tak”, jeśli przed aktem sprzedaży podpisujesz drugi akt u notariusza.
Wypisy aktu - łączna liczba stron, np. 40. Puste pole pomija wypisy.
Kwota hipoteki i PCC od hipoteki - tylko przy kredycie, z umowy albo decyzji kredytowej.
Prowizja pośrednika - procent brutto z umowy z biurem, np. 2,46.
Odczytaj wyniki - suma, procent ceny, kafelki według odbiorcy pieniędzy i tabela pozycji z podstawą prawną.

Osiem zakupów policzonych w kalkulatorze

Wszystkie kwoty poniżej to stawki maksymalne z kalkulatora, z VAT 23 % od usług notariusza. Notariusz może wziąć mniej, więc to górna granica, a nie cennik kancelarii.

Przykład 1: mieszkanie z rynku wtórnego, gotówka

Sytuacja: cena 450 000 zł, nie pierwsze, księga istnieje, wypisy 40 stron.

Wynik: 11 321,75 zł, czyli 2,52 % ceny. Notariusz 2 121,75 zł (taksa 1 580,55 zł, wniosek 246 zł, wypisy 295,20 zł), PCC 9 000 zł, wpis do księgi 200 zł.

Taksa to połowa stawki z § 3, bo umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego jest wymieniona w § 6 pkt 19, także na rynku wtórnym.

Przykład 2: to samo mieszkanie jako pierwsze

Sytuacja: cena 450 000 zł, pierwsze: tak, reszta jak wyżej.

Wynik: 2 321,75 zł, czyli 0,52 % ceny. Różnica 9 000 zł to zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Zwolnienie przepada, jeśli choć jeden z kupujących miał już mieszkanie, dom albo udział w nich. Wyjątek: udział do 50 % odziedziczony.

Przykład 3: mieszkanie od dewelopera na kredyt

Sytuacja: cena 600 000 zł, nowa księga, umowa deweloperska: tak, wypisy 50 stron, hipoteka 900 000 zł, PCC od hipoteki 19 zł.

Wynik: 5 402,11 zł, czyli 0,90 % ceny. PCC od zakupu 0 zł, bo w cenie jest VAT. Twoja połowa taksy za umowę deweloperską 974,78 zł, koszty hipoteki 1 562,78 zł, sąd 300 zł (założenie księgi 100 zł i wpis 200 zł).

Taksę za hipotekę pod kredyt mieszkaniowy liczy się jako 1/4 stawki od kwoty hipoteki, nie od kredytu.

Przykład 4: dom z pośrednikiem i przedwstępną u notariusza

Sytuacja: dom z rynku wtórnego 900 000 zł, przedwstępna: tak, hipoteka 1 000 000 zł, prowizja 2,46 %.

Wynik: 47 942,08 zł, czyli 5,33 % ceny. Największe pozycje: pośrednik 22 140 zł i PCC 18 000 zł. Dwa akty u notariusza to dwa razy po 2 687,55 zł.

Przedwstępna w zwykłej formie pisemnej nie kosztuje taksy, ale daje słabszą ochronę: przy akcie notarialnym można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, przy zwykłej tylko odszkodowania.

Przykład 5: działka budowlana

Sytuacja: cena 250 000 zł, pierwsze: tak, wypisy 20 stron.

Wynik: 6 682,15 zł, w tym PCC 5 000 zł. Zaznaczone „pierwsze” nic nie zmienia, bo zwolnienie obejmuje lokal, dom i prawo spółdzielcze, a nie samą działkę.

Działka budowlana w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma połowę stawki (§ 6 pkt 17).

Przykład 6: działka rolna

Sytuacja: inna działka 150 000 zł, wypisy 20 stron.

Wynik: 5 278,70 zł, czyli 3,52 % ceny. Taksa 1 685,10 zł to pełna stawka, bez połowy.

Przy tańszych transakcjach udział kosztów w cenie rośnie, bo taksa ma stałą część (np. 1 010 zł netto przy wartościach od 60 000 zł).

Przykład 7: spółdzielcze prawo do lokalu bez księgi

Sytuacja: cena 380 000 zł, nie pierwsze, bez wpisu do księgi, wypisy 30 stron.

Wynik: 9 229,75 zł. Brak księgi to brak wniosku i opłat sądowych, ale PCC 7 600 zł zostaje.

Hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej, więc przy kredycie z hipoteką kalkulator prosi o wybór założenia nowej księgi.

Przykład 8: droższe mieszkanie, ten sam podatek w procentach

Sytuacja: mieszkanie z rynku wtórnego 1 500 000 zł, wypisy 40 stron.

Wynik: 34 289,75 zł, czyli 2,29 % ceny. PCC rośnie liniowo do 30 000 zł, a taksa tylko do 3 548,55 zł, bo powyżej miliona stawka spada do 0,2 % nadwyżki.

Stąd procent kosztów spada wraz z ceną: 2,52 % przy 450 000 zł, 2,29 % przy 1 500 000 zł.

Taksa notarialna przy zakupie: progi i połowa stawki

Maksymalną stawkę liczy się od wartości przedmiotu umowy według § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przy sprzedaży mieszkania, domu, działki budowlanej i spółdzielczego prawa do lokalu § 6 obniża ją o połowę. Tabela pokazuje kwoty netto i z VAT 23 % dla typowych cen.

Cena	Pełna stawka § 3	Połowa § 6, netto	Połowa z VAT 23 %	Pełna z VAT 23 %
300 000 zł	1 970 zł	985 zł	1 211,55 zł	2 423,10 zł
500 000 zł	2 770 zł	1 385 zł	1 703,55 zł	3 407,10 zł
700 000 zł	3 570 zł	1 785 zł	2 195,55 zł	4 391,10 zł
1 000 000 zł	4 770 zł	2 385 zł	2 933,55 zł	5 867,10 zł
2 000 000 zł	6 770 zł	3 385 zł	4 163,55 zł	8 327,10 zł
3 000 000 zł	9 270 zł	4 635 zł	5 701,05 zł	11 402,10 zł

Pełna stawka dotyczy m.in. działki, która nie jest budowlana. Powyżej 2 000 000 zł stawka z § 3 ma sufit 10 000 zł netto, a przy czynnościach w I grupie podatkowej 7 500 zł.

Kto pobiera którą opłatę

Prawie wszystko płaci się w kancelarii w dniu aktu: notariusz pobiera swoje wynagrodzenie, a jako płatnik także PCC i opłaty sądowe, które potem przekazuje dalej. Osobno płacisz zwykle tylko pośrednikowi i bankowi.

Pozycja	Stawka	Podstawa
PCC od zakupu na rynku wtórnym	2 % ceny	art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC
PCC przy zakupie od dewelopera	0 zł	art. 2 pkt 4 lit. a (sprzedaż z VAT)
PCC od hipoteki	19 zł albo 0,1 %	art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC
Wpis własności albo hipoteki do księgi	200 zł za każdy	art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych
Założenie księgi wieczystej	100 zł	art. 44 ust. 1 pkt 1
Wniosek wieczystoksięgowy notariusza	do 200 zł + VAT	§ 16 rozporządzenia
Wypisy aktu	do 6 zł + VAT za stronę	§ 12 rozporządzenia
Taksa za hipotekę pod kredyt mieszkaniowy	1/4 stawki z § 3	§ 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia

Pytania przy podpisywaniu aktu

Kto płaci koszty notarialne przy zakupie mieszkania?

Kto pokrywa wynagrodzenie notariusza, strony ustalają między sobą, a kalkulator zakłada, że wszystko płaci kupujący. PCC przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC). Wyjątek z ustawy deweloperskiej: przy umowie deweloperskiej wynagrodzenie notariusza, wypisy i koszty sądowe dzieli się po równo z deweloperem (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej).

Czy przy mieszkaniu od dewelopera płaci się PCC?

Nie. Sprzedaż przez dewelopera jest opodatkowana VAT, który jest w cenie, a czynność objęta VAT nie podlega PCC (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Wyjątek dotyczy kupującego szósty i kolejny lokal w tej samej inwestycji: wtedy PCC wynosi 6 % (art. 7a). Przy jednym mieszkaniu ten przepis Cię nie dotyczy.

Kupujemy we dwoje, a jedno z nas miało już mieszkanie. Co z PCC?

Art. 9 pkt 17 wymaga, żeby kupującym była osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i wcześniej nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w nich. Jeśli jedna z osób miała mieszkanie, warunek nie jest spełniony. Przy wątpliwościach (np. udział z darowizny, mieszkanie małżonka sprzed ślubu) zapytaj notariusza przed aktem, bo to on pobiera podatek jako płatnik.

Dlaczego część kalkulatorów w sieci podaje dwa razy wyższą taksę?

Bo liczą pełną stawkę z § 3. Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego, przeniesieniu własności domu jednorodzinnego, sprzedaży działki budowlanej i zbyciu spółdzielczego prawa do lokalu maksymalna stawka to połowa (§ 6 pkt 5, 16, 17, 18 i 19), bez względu na to, czy sprzedaje deweloper, czy osoba prywatna. Przy mieszkaniu za 500 000 zł to 1 385 zł netto zamiast 2 770 zł.

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania na kredyt?

Do zwykłych kosztów dochodzą trzy pozycje: taksa za ustanowienie hipoteki (1/4 stawki od kwoty hipoteki), PCC od hipoteki (19 zł albo 0,1 %) i wpis hipoteki do księgi 200 zł. Przy hipotece 540 000 zł i stawce 0,1 % to razem 1 640,98 zł. Prowizji, wyceny i ubezpieczeń banku kalkulator nie liczy.

Czy z notariuszem można negocjować?

Tak. Rozporządzenie podaje stawki maksymalne, a notariusz może ustalić niższe wynagrodzenie. PCC i opłat sądowych to nie dotyczy: ich wysokość wynika z ustaw i notariusz tylko je pobiera.

Od jakiej kwoty liczy się PCC, gdy cena jest niższa od rynkowej?

Podstawą jest wartość rynkowa rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1). Jeśli urząd skarbowy uzna, że podana kwota od niej odbiega, wezwie do jej podwyższenia, a przy opinii biegłego różniącej się o ponad 33 % koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 3 i 4). Kalkulator liczy od wpisanej ceny.

Powiązane narzędzia

Kalkulator Podatku PCC

PCC od kupna mieszkania, samochodu, pożyczki i hipoteki, ze zwolnieniami i terminem PCC-3 - Zobacz kalkulator

Kalkulator Taksy Notarialnej

Maksymalna taksa z VAT dla sprzedaży, darowizny, podziału majątku, hipoteki i testamentu - Zobacz kalkulator

Kalkulator Kupno czy Wynajem Mieszkania

Koszty zakupu z tego kalkulatora wpisujesz tam jako jedno pole i sprawdzasz, po ilu latach kupno wychodzi lepiej niż najem - Zobacz kalkulator

Kalkulator Wkładu Własnego

Ile gotówki potrzebujesz na wkład i koszty okołozakupowe razem - Zobacz kalkulator

Kalkulator Wyceny Mieszkania

Wartość mieszkania z kilku podobnych ofert, zanim zapłacisz cenę, od której liczy się taksa i PCC - Zobacz kalkulator

Kalkulator Ceny za m²

Porównanie ofert po cenie za metr, z dodatkami i po negocjacji - Zobacz kalkulator

Kalkulator Wartości Działki

Wycena działki z cen transakcyjnych w okolicy - Zobacz kalkulator

Kalkulator Zdolności Kredytowej

Na jaki kredyt Cię stać przy danym dochodzie i zobowiązaniach - Zobacz kalkulator

Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania za 500 tys. zł?

Dane formularza