Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza

Taksa notarialna: atlas stawek dla każdej czynności

Sprzedaż mieszkania za 500 000 zł: notariusz może wziąć najwyżej 1 385 zł netto, czyli 1 703,55 zł z VAT. Darowizna tego samego mieszkania w rodzinie kosztuje do 3 407,10 zł, bo nie ma połowy stawki, chyba że obdarowany korzysta z ulgi mieszkaniowej. Kalkulator zna 21 czynności: sprzedaż, umowy przedwstępne i deweloperskie, darowizny, działy majątku, hipoteki, testamenty, intercyzę, pełnomocnictwa i sprawy spadkowe. Dla każdej podaje stawkę maksymalną, paragraf rozporządzenia, VAT i wypisy.

10 000 zł

sufit stawki z § 3 netto (rodzina: 7 500 zł)

1/2

stawki przy sprzedaży mieszkania, domu i działki budowlanej

6 zł

netto za stronę wypisu

Jak obliczyć taksę notarialną - krok po kroku

Czynność - co podpisujesz u notariusza. Od tego zależy, czy liczy się pełna stawka, połowa, ćwierć, czy kwota stała.
Wartość - cena, wartość darowizny, wartość całego dzielonego majątku albo kwota hipoteki, np. 500000. Przy testamencie czy pełnomocnictwie pole znika.
Strony w I grupie podatkowej - „tak”, gdy umowę zawiera najbliższa rodzina. Zmienia sufit dla wartości powyżej 2 000 000 zł i jest warunkiem połowy stawki przy darowiźnie mieszkania z ulgą.
Wypisy - łączna liczba stron, np. 30. Puste pole pomija wypisy.
Odczytaj wyniki - taksa z VAT, netto, pełna stawka dla porównania, próg z § 3, w który wpada wartość, i ta sama wartość w innych aktach.

Podstawy: skąd się bierze taksa

Wynagrodzenie notariusza to taksa notarialna, a jej górną granicę ustala rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Notariusz może wziąć mniej, więcej nie. Dla większości umów stawka zależy od wartości przedmiotu czynności, czyli kwoty podanej przez strony (§ 2), i rośnie skokowo: do 3 000 zł jest stałe 100 zł, potem stała kwota plus procent od nadwyżki ponad dolny próg (§ 3). Przy wartościach od 60 000 zł do miliona ten procent wynosi już tylko 0,4 %, więc taksa rośnie znacznie wolniej niż cena.

Na stawkę z § 3 nakładają się ułamki. Połowa (§ 6) dotyczy m.in. sprzedaży mieszkania, przeniesienia własności domu jednorodzinnego, sprzedaży działki budowlanej, zbycia spółdzielczego prawa do lokalu, umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej (w tym przedwstępnej) i zwykłej hipoteki. Ćwierć (§ 7) dostaje hipoteka pod kredyt bankowy na mieszkanie, dom albo działalność gospodarczą. Część czynności w ogóle nie zależy od wartości: testament, intercyza czy pełnomocnictwo mają kwotę stałą (§ 8).

Do każdej kwoty dochodzi VAT 23 %, a do aktu wypisy, czyli urzędowe kopie dla stron, sądu i urzędu: do 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę (§ 12). Podatki pobierane przez notariusza przy okazji, jak PCC, to już inna kwota, której taksa nie obejmuje.

Tabela 1: taksa dla typowych wartości (netto)

Trzy kolumny to trzy poziomy stawki z tego samego progu § 3. Kwoty netto, VAT dolicz osobno (× 1,23).

Wartość	Pełna (darowizna, inna sprzedaż, dział)	Połowa (mieszkanie, dom, działka budowlana)	Ćwierć (hipoteka pod kredyt)
100 000 zł	1 170 zł	585 zł	292,50 zł
200 000 zł	1 570 zł	785 zł	392,50 zł
300 000 zł	1 970 zł	985 zł	492,50 zł
500 000 zł	2 770 zł	1 385 zł	692,50 zł
800 000 zł	3 970 zł	1 985 zł	992,50 zł
1 000 000 zł	4 770 zł	2 385 zł	1 192,50 zł
1 500 000 zł	5 770 zł	2 885 zł	1 442,50 zł
2 000 000 zł	6 770 zł	3 385 zł	1 692,50 zł

Tabela 2: czynności ze stawką stałą

Te akty kosztują tyle samo bez względu na wartość majątku. Kwoty netto z § 8 i § 10a, w ostatniej kolumnie z VAT 23 %.

Czynność	Netto	Przepis	Z VAT
Testament	50 zł	§ 8 pkt 3	61,50 zł
Testament z zapisem zwykłym, poleceniem lub wydziedziczeniem	150 zł	§ 8 pkt 4	184,50 zł
Testament z zapisem windykacyjnym	200 zł	§ 8 pkt 4a	246 zł
Intercyza	400 zł	§ 8 pkt 2	492 zł
Pełnomocnictwo: jedna czynność / więcej	30 zł / 100 zł	§ 8 pkt 8	36,90 zł / 123 zł
Przyjęcie lub odrzucenie spadku	50 zł	§ 8 pkt 9	61,50 zł
Akt poświadczenia dziedziczenia	50 zł	§ 10a ust. 1	61,50 zł
Protokół dziedziczenia	100 zł	§ 10a ust. 2	123 zł

Pięć zależności, które zaskakują w kancelarii

Darowizna kosztuje u notariusza więcej niż sprzedaż. Sprzedaż mieszkania za 400 000 zł to do 1 185 zł netto, darowizna tego mieszkania synowi do 2 370 zł. Połowa przy darowiźnie przysługuje tylko w I grupie podatkowej i tylko wtedy, gdy obdarowany może skorzystać z ulgi mieszkaniowej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn (§ 6 pkt 15).

Przy podziale majątku liczy się cały majątek. Rozwodzący się małżonkowie dzielący mieszkanie warte 800 000 zł płacą taksę od całych 800 000 zł, a nie od połowy przypadającej na każdego (§ 2 ust. 3 pkt 2): do 3 970 zł netto, z VAT 4 883,10 zł.

Hipoteka liczy się od swojej kwoty, nie od kredytu. Przy hipotece 600 000 zł pod kredyt mieszkaniowy ćwierć stawki daje 792,50 zł netto, czyli 974,78 zł z VAT, nawet jeśli sam kredyt jest mniejszy.

Powyżej 2 mln zł rodzina płaci mniej. Darowizna majątku za 3 000 000 zł poza rodziną ma sufit 10 000 zł netto, w I grupie podatkowej 7 500 zł (§ 3 pkt 7). Bez sufitu wyszłoby 9 270 zł.

Umowę deweloperską płacą dwie strony. Przy cenie 650 000 zł taksa to do 2 072,55 zł z VAT, z czego nabywca pokrywa połowę: 1 036,28 zł (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej).

Jak interpretować wynik

Kwota w kancelarii	Co to znaczy
Niższa niż w kalkulatorze	Notariusz ustalił wynagrodzenie poniżej maksimum, ma do tego prawo.
Równa wynikowi	Stawka maksymalna z rozporządzenia.
Wyższa w samej taksie	Zapytaj o podstawę: inna wartość przedmiotu, kilka czynności w jednym akcie (§ 11) albo czynność poza kancelarią (§ 17).
Wyższa w sumie do zapłaty	Zwykle doszły podatki i opłaty sądowe pobierane przez notariusza. Policzysz je w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Kalkulator podaje górną granicę z rozporządzenia. Ostateczną kwotę ustala notariusz, a przy nietypowych umowach (kilka czynności, różne strony) jej sposób liczenia opisuje § 11.

Pytania o koszty u notariusza

Ile kosztuje notariusz przy darowiźnie mieszkania?

Pełna stawka z § 3 od wartości mieszkania, przy 400 000 zł do 2 370 zł netto (2 915,10 zł z VAT). Połowa, 1 457,55 zł z VAT, gdy darowizna jest w I grupie podatkowej, a obdarowany może skorzystać z ulgi mieszkaniowej (§ 6 pkt 15). Dochodzą wypisy.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Umowa zobowiązująca w formie aktu ma połowę stawki (§ 6 pkt 1). Przy cenie 300 000 zł to do 985 zł netto, 1 211,55 zł z VAT. Akt notarialny daje prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego), zwykła umowa pisemna tylko odszkodowanie.

Ile kosztuje podział majątku u notariusza?

Pełna stawka od wartości całego dzielonego majątku (§ 2 ust. 3 pkt 2). Majątek 800 000 zł to do 4 883,10 zł z VAT. Jeśli jeden z małżonków spłaca drugiego, dochodzi PCC od spłaty, które policzysz w kalkulatorze podatku PCC.

Czy taksa notarialna zawiera VAT?

Nie. Stawki w rozporządzeniu są kwotami netto, a usługa notariusza jest opodatkowana VAT, obecnie 23 %. Dlatego kalkulator pokazuje oba poziomy: netto i z VAT.

Ile kosztuje notariusz przy kupnie działki rolnej?

Działka, która nie jest budowlana, nie ma połowy stawki. Przy cenie 80 000 zł: 1 090 zł netto, 1 340,70 zł z VAT. Działka budowlana o tej samej cenie kosztowałaby o połowę mniej (§ 6 pkt 17).

Co, jeśli notariusz przyjeżdża do domu albo szpitala?

Może doliczyć za każdą godzinę od wyjścia z kancelarii do powrotu najwyżej 50 zł w porze dziennej (8-20) albo 100 zł w nocy i w dni wolne (§ 17). Kalkulator tej dopłaty nie liczy.