Kalkulator Okresu Zwrotu Inwestycji - Mieszkanie na Wynajem

Po ilu latach zwraca się mieszkanie kupione na wynajem

Mieszkanie za 500 000 zł plus 25 000 zł kosztów zakupu, czynsz 2 800 zł, jeden pusty miesiąc w roku, 300 zł miesięcznie kosztów właściciela i ryczałt 8,5 %. Najem oddaje wyłożoną gotówkę po 21 latach i 4 miesiącach. Jeśli czynsz i koszty rosną o 3 % rocznie, ten sam zakup zwraca się po 16 latach i 9 miesiącach. Kalkulator liczy okres zwrotu rok po roku, a nie jednym dzieleniem, więc uwzględnia wzrost czynszu, pustostan, próg ryczałtu, okres spłaty kredytu i, jeśli podasz stopę, wartość pieniądza w czasie.

Jedno dzielenie albo przepływy rok po roku

Cena podzielona przez roczny czynsz

500 000 zł ÷ 33 600 zł daje 14,9 roku, czyli o ponad 6 lat za mało.
Notariusz, podatek PCC i remont przed pierwszym najemcą zostają poza rachunkiem.
Pusty miesiąc, ryczałt i fundusz remontowy znikają z pola widzenia.
Przy kredycie nie widać lat, w których dopłacasz do raty z własnej kieszeni.

Skumulowane przepływy netto

Liczysz od całej wyłożonej gotówki, razem z kosztami zakupu.
Każdy rok ma własny czynsz, koszty, ryczałt i raty.
Rok zwrotu jest dokładny co do miesiąca dzięki interpolacji.
Obok prostego okresu widzisz wersję zdyskontowaną i rentowność.

Jak obliczyć okres zwrotu inwestycji w mieszkanie - krok po kroku

Cena mieszkania - kwota z umowy, np. 500 000 zł.
Koszty zakupu i przygotowania - notariusz, PCC, prowizja pośrednika, remont i wyposażenie przed najmem, np. 25 000 zł. Same opłaty transakcyjne policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.
Finansowanie - gotówka albo kredyt. Przy kredycie wpisujesz kwotę kredytu, ratę z harmonogramu banku i okres kredytu w pełnych latach.
Czynsz najmu - kwota od najemcy bez mediów, które najemca płaci osobno, np. 2 800 zł.
Pustostan - ile miesięcy w roku mieszkanie stoi puste, np. 1 albo 0,5.
Koszty właściciela - to, czego nie przerzucasz na najemcę: fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości i drobne naprawy w przeliczeniu na miesiąc.
Podatek od najmu - ryczałt dla jednego właściciela, ryczałt dla małżonków z oświadczeniem albo bez podatku w rachunku.
Wzrost czynszu i kosztów oraz stopa dyskontowa - pola opcjonalne. Puste znaczy: czynsz bez zmian i sam prosty okres zwrotu.
Odczytaj wyniki - okres zwrotu w latach i miesiącach, rok zwrotu w tabeli, przepływ w pierwszym roku, zwrot z gotówki i rentowność brutto.

Wzór na okres zwrotu i interpolacja miesięcy

Przy stałym przepływie wystarczy podział: okres zwrotu = nakład ÷ roczna nadwyżka. W materiałach dydaktycznych SGGW (dr inż. Agnieszka Tyburcy, „Metody oceny inwestycji”) przy tym wzorze stoi wprost uwaga, że ma on sens tylko wtedy, gdy roczna nadwyżka jest stała. Gdy czynsz rośnie albo przez część lat płacisz ratę, liczy się skumulowane przepływy i szuka roku, w którym przekraczają nakład.

okres zwrotu = (lata pełne przed zwrotem) + (nakład - skumulowane przepływy po tych latach) ÷ przepływ w roku zwrotu

Przykład z SGGW: nakład 18 000 zł, po 4 latach działania skumulowana nadwyżka 15 824 zł, po 5 latach 20 143 zł. Brakuje 2 176 zł, a piąty rok daje 4 319 zł, więc nakład wraca po 4 latach i 6 miesiącach działania. Razem z rokiem budowy (rok „0”) daje to 5 lat i 6 miesięcy. W mieszkaniu kupionym od razu do wynajęcia roku budowy nie ma.

Mieszkanie bez wzrostu czynszu: 2 800 zł × 11 miesięcy = 30 800 zł, minus 3 600 zł kosztów i 2 618 zł ryczałtu = 24 582 zł rocznie. 525 000 zł ÷ 24 582 zł = 21,36 roku, czyli 21 lat i 4 miesiące.

Wersja zdyskontowana: przepływ z roku t dzielisz przez (1 + stopa)^t. Przy 4 % te same 24 582 zł rocznie zwracają 525 000 zł dopiero po 49 latach i 1 miesiącu, bo złotówka za 20 lat jest dziś warta mniej.

Ile lat zyskujesz, zmieniając jedno założenie

Punkt wyjścia to mieszkanie z pierwszego akapitu. W każdym wierszu zmienia się jedna rzecz, a okres zwrotu pochodzi wprost z kalkulatora.

Scenariusz	Przepływ w 1. roku	Okres zwrotu	Różnica
Punkt wyjścia (1 pusty miesiąc)	24 582 zł	21 lat i 4 mies.	-
Bez pustostanu	27 144 zł	19 lat i 4 mies.	-2 lata
Dwa puste miesiące	22 020 zł	23 lata i 10 mies.	+2 lata i 6 mies.
Czynsz 3 200 zł zamiast 2 800 zł	28 608 zł	18 lat i 4 mies.	-3 lata
Czynsz i koszty rosną o 3 % rocznie	24 582 zł	16 lat i 9 mies.	-4 lata i 7 mies.
Kredyt 400 000 zł, rata 2 500 zł przez 25 lat	-5 418 zł	35 lat i 7 mies.	+14 lat i 3 mies.
Ten sam kredyt, wzrost czynszu 3 %	-5 418 zł	23 lata i 11 mies.	+2 lata i 7 mies.

Przy kredycie okres zwrotu dotyczy samego wkładu własnego (125 000 zł), ale przez 25 lat czynsz nie pokrywa raty i dopłacasz około 452 zł miesięcznie. Te dopłaty dochodzą do kwoty do odzyskania, dlatego wkład wraca później niż przy zakupie za gotówkę, mimo że jest cztery razy mniejszy.

Rentowność netto a lata do zwrotu

Przy stałym przepływie okres zwrotu to odwrotność rentowności netto liczonej od wyłożonej gotówki: 100 dzielone przez procent. Tabela pozwala szybko sprawdzić ofertę, zanim wpiszesz wszystkie pola.

Rentowność netto od gotówki	Prosty okres zwrotu	Na każde 100 000 zł rocznie
3 %	33 lata i 4 mies.	3 000 zł
4 %	25 lat	4 000 zł
5 %	20 lat	5 000 zł
6 %	16 lat i 8 mies.	6 000 zł
7 %	14 lat i 3 mies.	7 000 zł
8 %	12 lat i 6 mies.	8 000 zł

Kawalerka za 320 000 zł z 15 000 zł kosztów, czynszem 2 200 zł, pół miesiąca pustostanu i 250 zł kosztów właściciela daje 20 150 zł rocznie, czyli 6,01 % od gotówki i zwrot po 16 latach i 8 miesiącach. Jej rentowność brutto to 8,25 %, więc różnica między brutto a netto to tutaj ponad 2 punkty procentowe.

Pytania o okres zwrotu z najmu

Czym różni się prosty okres zwrotu od zdyskontowanego?

Prosty sumuje przepływy po wartości nominalnej. Zdyskontowany dzieli przepływ z roku t przez (1 + stopa)^t, więc późniejsze lata ważą mniej. Przy stopie 4 % mieszkanie z przykładu zwraca się po 49 latach i 1 miesiącu zamiast po 21 latach i 4 miesiącach. Jeśli stopa jest wyższa niż rentowność netto, zdyskontowany zwrot może nie nastąpić nigdy.

Jaką stopę dyskontową wpisać?

Taką, jaką Twoje pieniądze dałyby gdzie indziej przy podobnym ryzyku, np. oprocentowanie lokaty albo obligacji, które realnie rozważasz. Kalkulator nie podpowiada jednej liczby, bo to Twój wybór alternatywy. Puste pole oznacza, że liczysz sam prosty okres zwrotu.

Dlaczego przy kredycie wkład zwraca się później niż cała inwestycja?

Bo rata kredytu bywa wyższa niż czynsz po kosztach i podatku. W przykładzie przez 25 lat dopłacasz 5 418 zł rocznie, a to w sumie 135 450 zł więcej do odzyskania. Kalkulator pokazuje oba wyniki: zwrot Twojej gotówki i zwrot całej inwestycji tak, jakby kupić za gotówkę.

Jak kalkulator liczy ryczałt od najmu?

Od samego czynszu, bez odliczania kosztów: 8,5 % do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5 % od nadwyżki (art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Małżonkowie we wspólności majątkowej, którzy złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jednego z nich, mają próg 200 000 zł. Kalkulator liczy ryczałt od kwoty z pola czynszu. Jeśli pobierasz od najemcy także opłaty za media i przekazujesz je dalej, to, czy wchodzą do przychodu, zależy od umowy i bywa różnie oceniane w interpretacjach podatkowych, więc sprawdź to z księgowym.

Czy wzrost wartości mieszkania skraca okres zwrotu?

W tym kalkulatorze nie. Okres zwrotu mierzy, kiedy gotówka wraca z samego najmu, bez sprzedaży. Zysk ze wzrostu ceny pojawia się dopiero przy sprzedaży i wtedy dochodzi podatek, prowizja i koszty transakcji. Porównanie majątku po latach daje kalkulator kupno czy wynajem mieszkania.

Co wpisać jako koszty właściciela?

Wszystko, czego nie płaci najemca, w przeliczeniu na miesiąc: fundusz remontowy i część zaliczek dla wspólnoty, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, drobne naprawy. Roczną polisę za 600 zł wpisujesz jako 50 zł. Większy remont co kilkanaście lat też warto rozłożyć na miesiące, bo przy długim okresie zwrotu prawie na pewno się zdarzy.

Powiązane narzędzia

Kalkulator Amortyzacji Nieruchomości

Odpis lokalu i budynku niemieszkalnego wg stawki 2,5 %, indywidualnej albo podwyższonej - Zobacz kalkulator

Kalkulator Wyceny Projektu

Cena ryczałtowa projektu z godzin albo szacunku PERT, z poprawkami, kosztami i VAT - Zobacz kalkulator

Kalkulator Rentowności Najmu

Rentowność brutto i netto mieszkania po kosztach, ryczałcie i pustostanie - Zobacz kalkulator

Kalkulator Kosztów Zakupu Mieszkania

Notariusz, PCC, wpisy do księgi wieczystej i prowizja, czyli kwota do pola kosztów zakupu - Zobacz kalkulator

Kalkulator Czynszu Najmu

Czynsz rynkowy z ogłoszeń i czynsz minimalny, który pokrywa koszty - Zobacz kalkulator

Kalkulator Kosztów Utrzymania Mieszkania

Miesięczne opłaty mieszkania pozycja po pozycji, pomocne przy polu kosztów właściciela - Zobacz kalkulator

Kalkulator Kupno czy Wynajem Mieszkania

Majątek po latach przy zakupie na kredyt i przy najmie - Zobacz kalkulator

Kalkulator Podatku od Najmu

Ryczałt 8,5 % i 12,5 % od czynszu z terminami płatności - Zobacz kalkulator