Mieszkanie bliżej pracy drożej o 120 tys. Czy się opłaca?

Dwa ogłoszenia otwarte obok siebie. Pierwsze: 480 000 zł i 55 minut do pracy w jedną stronę. Drugie: 600 000 zł i 15 minut. Mieszkanie bliżej pracy jest droższe o sto dwadzieścia tysięcy i zwykle na tym rozmowa się kończy.

Szkoda, bo ta różnica w cenie prawie nic nie mówi o tym, ile oba mieszkania będą kosztować co miesiąc. Po przepuszczeniu obu ofert przez trzy kalkulatory wychodzi coś odwrotnego do intuicji: droższe mieszkanie jest w miesięcznym rachunku tańsze o 22 zł, bank pożyczy na każde z nich, a decyzję rozstrzyga coś zupełnie innego. Brakuje 17 000 zł gotówki na dzień podpisania umowy.

Poniżej cały rachunek, krok po kroku, razem z sytuacjami, w których wynik przechyla się w jedną albo w drugą stronę.

Jedno gospodarstwo, dwie oferty

Żeby porównanie miało sens, obie oferty ocenia to samo gospodarstwo domowe. Ma 130 000 zł oszczędności, 11 000 zł dochodu netto miesięcznie i 3 800 zł stałych kosztów utrzymania. Innych kredytów nie spłaca. Kredyt bierze na 30 lat, a do rachunku przyjmuję oprocentowanie 7 %. To założenie do porównania, nie aktualna oferta żadnego banku, więc warto je podmienić na stawkę ze swojej symulacji.

Bank wymaga wkładu własnego 20 % ceny, koszty okołozakupowe (notariusz, podatek, prowizje) liczę jako 4,5 % ceny. Dziś dojazd kosztuje 780 zł miesięcznie przez 21 dni pracy w biurze. Po przeprowadzce zostaje 120 zł na bilet.

Jedno uproszczenie trzeba nazwać od razu. Jako miesięczny koszt mieszkania biorę samą ratę kredytu. Opłaty do wspólnoty i media zależą od budynku, nie od odległości od biura, więc przy podobnym metrażu po obu stronach wychodzą zbliżone i nie zmieniają różnicy.

Obie oferty w jednej tabeli

Tabela zbiera wszystko, co da się policzyć z tych danych. Zielony oznacza stronę, która w danym wierszu wypada lepiej, czerwony tę, która przegrywa. Raty pochodzą z kalkulatora raty kredytu, czas i bilans z kalkulatora przeprowadzki, gotówka z kalkulatora wkładu własnego.

Sześć wierszy wygrywa tańsze mieszkanie, trzy droższe. Tyle że cztery z tych sześciu opisują jedną i tę samą rzecz, gotówkę na dzień zakupu, a odsetki siedzą już w racie i nie trzeba ich doliczać drugi raz. Po odsianiu powtórzeń zostają dwie liczby, które naprawdę coś ważą: gotówka na start i rata z dojazdem co miesiąc. Pierwszą wygrywa tańsze mieszkanie. Drugą, o włos, droższe.

Czy bank pożyczy na mieszkanie bliżej pracy?

Pożyczy na oba. Kalkulator zdolności kredytowej dla tego gospodarstwa pokazuje 654 097 zł, czyli o ponad sto siedemdziesiąt tysięcy więcej, niż wymaga droższa oferta.

Warto zobaczyć, co tę liczbę wyznacza. Po odjęciu kosztów utrzymania zostaje 7 200 zł, ale próg obciążenia 50 % dochodu ścina maksymalną ratę do 5 500 zł. Kwotę kredytu kalkulator liczy przy stopie testowej 9,50 %, czyli po doliczeniu bufora 2,5 punktu procentowego na wypadek wzrostu stóp. Rata droższego mieszkania, 3 193,45 zł, to 29 % dochodu. Do progu jest daleko.

A gdyby stopa była wyższa? Przy oprocentowaniu 9 % i tym samym buforze zdolność spada do 555 392 zł. Przy progu 40 % zamiast pięćdziesięciu wynosi 523 277 zł. W obu wariantach kredyt 480 000 zł nadal się mieści, więc zdolność kredytowa w tym porównaniu po prostu nie gra roli. Dobrze to wiedzieć, zanim zacznie się szukać banku z łagodniejszą oceną, bo problem leży gdzie indziej.

Wkład własny, czyli gdzie naprawdę brakuje pieniędzy

Na tańsze mieszkanie trzeba 117 600 zł gotówki i zostaje z niej 12 400 zł rezerwy. Na droższe trzeba 147 000 zł. Przy stu trzydziestu tysiącach oszczędności brakuje siedemnastu.

Kalkulator wkładu własnego pokazuje przy okazji dwie rzeczy, których nie widać w samej kwocie. Po opłaceniu kosztów okołozakupowych na wkład zostaje 103 000 zł, czyli 17,2 % ceny, a przy tych samych wymaganiach w zasięgu jest dziś mieszkanie za 530 612 zł. Druga rzecz to czas. Odkładając 2 000 zł miesięcznie, brakującą kwotę uzbiera się w 9 miesięcy.

Dziewięć miesięcy to nie jest wieczność. Ale to też nie jest „od razu", a ogłoszenia nie czekają.

Jak szybko rośnie wymagana gotówka wraz z ceną? Tabela poniżej trzyma te same założenia, 20 % wkładu i 4,5 % kosztów, i pokazuje osiem progów cenowych. Każda cena prowadzi do gotowego wyliczenia w kalkulatorze z tą kwotą już wpisaną.

Każde sto tysięcy w cenie to 24 500 zł więcej gotówki na start. Przy stu dwudziestu tysiącach różnicy między naszymi ofertami wychodzi 29 400 zł, bo tyle dzieli 147 000 od 117 600. Rata rośnie o sześćset kilkadziesiąt złotych, gotówka o prawie trzydzieści tysięcy. Pierwsze da się rozłożyć na trzydzieści lat. Drugiego nie.

Dojazd spłaca różnicę w racie

Teraz strona, która zwykle w ogóle nie trafia do arkusza. Droższe mieszkanie oznacza ratę wyższą o 638 zł. Krótszy dojazd oszczędza 660 zł. Kalkulator opłacalności przeprowadzki bliżej pracy zestawia te dwie liczby i wychodzi 22 zł na plus, 264 zł w skali roku.

W gotówce to remis. Dwadzieścia dwa złote miesięcznie to kawa i bułka, nie argument. Tyle że obok gotówki leży czas: 28 godzin miesięcznie mniej w drodze, 336 godzin rocznie, czyli tyle, ile 42 ośmiogodzinne dni pracy. Kalkulator pozwala ten czas wycenić. Przy skromnych 30 zł za godzinę bilans skacze z 22 do 862 zł miesięcznie.

Jest też jednorazowy koszt samej przeprowadzki. Przy 4 000 zł i zysku 22 zł miesięcznie gotówka wraca po 182 miesiącach, czyli po piętnastu latach z hakiem. Licząc wyceniony czas, po 5 miesiącach. Obie liczby są prawdziwe i to dobrze pokazuje, jak bardzo wynik zależy od tego, czy czas w drodze w ogóle wpisze się do rachunku.

Zresztą ciekawie wygląda to w długim horyzoncie. Przez 360 rat droższe mieszkanie kosztuje 229 928,54 zł więcej niż tańsze. Dojazd w tym samym czasie, przy niezmienionej cenie biletu, pochłonąłby 237 600 zł. Prawie to samo, tylko rozłożone inaczej.

Kiedy mieszkanie bliżej pracy wygrywa wyraźnie

Remis w bazowym wariancie jest kruchy. Wystarczy zmienić jedną rzecz w dojeździe, żeby przewaga urosła do setek złotych.

Dojeżdżasz samochodem, nie komunikacją

Paliwo, parking i zużycie auta łatwo dają 1 200 zł miesięcznie na trasie, która komunikacją kosztuje 780. Po przeprowadzce zostaje 150 zł. Oszczędność rośnie do 1 050 zł, a bilans do 412 zł miesięcznie na plus, 4 944 zł rocznie. Ile naprawdę kosztuje dojazd autem, najlepiej sprawdzić w kalkulatorze kosztu dziennego dojazdu, zamiast zgadywać.

Do tego samego miejsca dojeżdżają dwie osoby

Dwa bilety to 1 560 zł dziś i 240 zł po przeprowadzce. Oszczędność 1 320 zł przykrywa dopłatę do raty ponad dwukrotnie i zostaje 682 zł miesięcznie, 8 184 zł rocznie. Uwaga techniczna: kalkulator liczy godziny dla jednej osoby, więc przy dwóch dojeżdżających odzyskanego czasu jest realnie dwa razy więcej niż 28 godzin.

Czas w drodze ma dla Ciebie realną cenę

Jeśli godzina w domu oznacza godzinę zleceń, opieki nad dzieckiem, której nie trzeba opłacać, albo po prostu snu, to trzydzieści złotych jest wyceną ostrożną. Próg opłacalności przesuwa się wtedy z 660 zł dopłaty do 1 500 zł. Inaczej mówiąc, mieszkanie bliżej pracy mogłoby mieć ratę wyższą nawet o półtora tysiąca i nadal wychodzić na zero.

Kiedy tańsze mieszkanie dalej od pracy wygrywa

Ta sama kruchość działa w drugą stronę. Trzy zmiany wystarczą, żeby dalsze mieszkanie było wyraźnie lepsze.

Pracujesz częściowo zdalnie

Dwa dni zdalne w tygodniu to około 13 dni dojazdu w miesiącu zamiast 21. Koszt dojazdu spada proporcjonalnie do 483 zł, po przeprowadzce do 74 zł. Oszczędność topnieje do 409 zł, a dopłata do raty zostaje ta sama, 638 zł. Wynik: 229 zł miesięcznie na minus, 2 748 zł rocznie. Nawet z wyceną czasu wychodzi już tylko 291 zł na plus, bo w drodze oszczędza się 17 godzin i 20 minut zamiast 28.

Oprocentowanie jest wyższe niż 7 %

Przy 9 % raty rosną do 3 089,75 zł i 3 862,19 zł. Różnica między nimi rośnie z 638 do 772 zł, a oszczędność na dojeździe stoi w miejscu. Bilans spada do 112 zł na minus. Droższe mieszkanie oznacza większy kredyt, więc każdy punkt procentowy uderza w nie mocniej.

Chcesz kupić od razu, z niższym wkładem

Brakujące 17 000 zł można obejść, biorąc kredyt z wkładem 10 %. Gotówki trzeba wtedy 87 000 zł i jeszcze zostaje 43 000 zł. Kredyt rośnie jednak do 540 000 zł, rata do 3 592,63 zł, a dopłata wobec tańszego mieszkania do 1 038 zł. Bilans gotówkowy: 378 zł miesięcznie na minus. Do tego część banków dolicza przy niskim wkładzie ubezpieczenie, którego ten rachunek nie obejmuje.

Wszystkie warianty obok siebie:

Rozrzut od -378 zł do +682 zł miesięcznie przy tych samych dwóch ogłoszeniach. Cena mieszkania nie zmieniła się ani razu. Zmieniało się wszystko wokół niej.

Werdykt, ale nie dla wszystkich ten sam

Uniwersalnej odpowiedzi nie ma i każdy, kto ją podaje bez pytania o dojazd, zgaduje. Da się za to powiedzieć, która liczba rozstrzyga w danej sytuacji.

Dla gospodarstwa z tego przykładu odpowiedź jest dość prosta: mieszkanie bliżej pracy się opłaca, tylko jeszcze nie dziś. Rata się spina, zdolności wystarcza, a dziewięć miesięcy odkładania zamyka lukę w gotówce. Pod warunkiem, że przez te dziewięć miesięcy nie zmieni się tryb pracy. Jeśli w firmie jest mowa o dwóch dniach zdalnych, tańsza oferta wygrywa i wtedy nie ma na co czekać.

Najczęstsze pytania

Czy opłaca się kupić droższe mieszkanie bliżej pracy?

Opłaca się wtedy, gdy miesięczna oszczędność na dojeździe jest większa od dopłaty do raty. W przykładzie z tego tekstu 660 zł oszczędności wobec 638 zł dopłaty daje 22 zł na plus, a przy dojeździe samochodem już 412 zł.

Ile gotówki potrzeba na mieszkanie za 600 000 zł?

Przy wkładzie 20 % i kosztach okołozakupowych 4,5 % potrzeba 147 000 zł: 120 000 zł wkładu i 27 000 zł kosztów. Kredyt wynosi wtedy 480 000 zł, a LTV 80 %.

Czy dojazd do pracy wlicza się do zdolności kredytowej?

W kalkulatorze tak, jako część kosztów utrzymania, które pomniejszają nadwyżkę w budżecie. Bank zwykle przyjmuje do tego własne minimum kosztów zależne od liczby osób. W tym przykładzie i tak wiąże próg obciążenia dochodu, więc niższy koszt dojazdu po przeprowadzce nie podniósłby zdolności ani o złotówkę.

O ile wyższa rata jest przy mieszkaniu droższym o 120 000 zł?

Przy wkładzie 20 % kredyt rośnie o 96 000 zł, a rata przy 7 % na 30 lat o 638,69 zł, z 2 554,76 do 3 193,45 zł. Przy 9 % różnica rośnie do 772,44 zł.

Ile czasu rocznie zabiera dojazd 55 minut w jedną stronę?

Przy 21 dniach w miesiącu to 38 godzin i 30 minut miesięcznie, czyli 462 godziny rocznie. Skrócenie dojazdu do 15 minut oddaje 336 godzin, tyle co 42 ośmiogodzinne dni pracy.

Lepiej poczekać i uzbierać wkład czy wziąć kredyt z wkładem 10 %?

W tym przykładzie lepiej poczekać. Dziewięć miesięcy odkładania po 2 000 zł zamyka lukę 17 000 zł, a wkład 10 % podnosi ratę o 399,18 zł i przewraca miesięczny bilans na 378 zł minusa.

Narzędzia omawiane w tym artykule

Kalkulator Wkładu Własnego - liczy gotówkę potrzebną przed transakcją, czyli wkład, koszty okołozakupowe i wykończenie, pokazuje LTV, brakującą kwotę i czas jej uzbierania. Zobacz kalkulator

Kalkulator Zdolności Kredytowej - wyznacza maksymalną kwotę kredytu z dochodu, kosztów i progu obciążenia, liczy przy stopie z buforem i mówi wprost, które ograniczenie wiąże. Zobacz kalkulator

Kalkulator Opłacalności Przeprowadzki Bliżej Pracy - zestawia dopłatę do mieszkania z oszczędnością na dojeździe, liczy odzyskany czas, próg opłacalności i zwrot kosztu przeprowadzki. Zobacz kalkulator

Więcej narzędzi z kategorii Finanse

Kalkulator Raty Kredytu - rata stała albo malejąca z kwoty, oprocentowania i okresu, z sumą odsetek. Zobacz kalkulator

Kalkulator Całkowitego Kosztu Kredytu - ile naprawdę oddasz bankowi po doliczeniu odsetek, prowizji i ubezpieczeń. Zobacz kalkulator

Kalkulator Amortyzacji Kredytu - harmonogram spłat rata po racie, z podziałem na kapitał i odsetki. Zobacz kalkulator