Kalkulator ROI Domu - Czy Remont przed Sprzedażą się Opłaca

Remont przed sprzedażą domu: zysk, ROI i próg opłacalności

Czy odświeżyć mieszkanie przed sprzedażą, czy wystawić je tak, jak stoi? Kalkulator zestawia koszt remontu i koszty czekania na jego koniec ze wzrostem ceny po odliczeniu prowizji pośrednika. Mieszkanie za 500 000 zł, remont za 40 000 zł, trzy miesiące po 1 500 zł i prowizja 2 %: przy cenie 580 000 zł po remoncie zostaje 33 900 zł zysku, czyli ROI 76,2 %. Próg, poniżej którego remont się nie opłaca, to 545 408 zł.

Szybki start: wpisz cenę bez remontu i koszt remontu. Już to wystarczy, żeby zobaczyć próg opłacalności. Cena po remoncie, miesiące czekania i prowizja doprecyzowują wynik.

Jak używać kalkulatora - krok po kroku

Cena bez remontu - za ile sprzedasz lokal w obecnym stanie. Najlepiej z ofert podobnych nieruchomości do remontu w tej samej okolicy.
Koszt remontu - materiały, robocizna, wywóz gruzu i sprzątanie po ekipie.
Cena po remoncie - opcjonalnie. Spodziewana cena lokalu wyremontowanego, na podstawie podobnych ofert i transakcji.
Miesiące czekania i koszty miesięczne - opcjonalnie. O ile miesięcy remont opóźni sprzedaż i ile w tym czasie płacisz: odsetki, czynsz, media, podatek, ubezpieczenie.
Prowizja pośrednika - opcjonalnie, w procentach ceny, ze swojej umowy pośrednictwa.
Odczytaj wyniki - zysk z remontu, ROI, minimalną cenę po remoncie i tabelę „co jeśli” dla czterech wzrostów ceny.

Sześć typowych sytuacji

Przykład 1: mieszkanie po pełnym odświeżeniu

Sytuacja: cena 500 000 zł, remont 40 000 zł, po remoncie 580 000 zł, 3 miesiące × 1 500 zł, prowizja 2 %.
Wynik: zysk 33 900 zł, ROI 76,2 %, próg 545 408 zł.

Cena musi wzrosnąć o 1,14 zł na każdą złotówkę remontu, żeby wyjść na zero.

Przykład 2: dom, generalny remont

Sytuacja: cena 700 000 zł, remont 120 000 zł, po remoncie 790 000 zł, 6 miesięcy × 2 500 zł, prowizja 2,5 %.
Wynik: strata 47 250 zł, ROI -35,0 %. Do progu 838 462 zł brakuje 48 462 zł.

Pół roku czekania to 15 000 zł, czyli jedna dziewiąta całego nakładu.

Przykład 3: ten sam dom, węższy zakres

Sytuacja: jak wyżej, ale tylko kuchnia i łazienka: remont 60 000 zł, 3 miesiące × 2 500 zł, cena po remoncie nadal 790 000 zł.
Wynik: zysk 20 250 zł, ROI 30,0 %, próg 769 231 zł.

Założenie, że cena wzrośnie tyle samo, trzeba sprawdzić na lokalnych ofertach. Liczby pokazują jednak, ile warte jest pytanie „co naprawdę podnosi cenę”.

Przykład 4: bez prognozy ceny

Sytuacja: cena 400 000 zł, remont 25 000 zł, 2 miesiące × 1 200 zł, bez prowizji.
Wynik: próg opłacalności 427 400 zł, czyli cena musi wzrosnąć o 27 400 zł.

Jeśli podobne wyremontowane mieszkania nie kosztują w okolicy więcej niż ta kwota, remont nie ma sensu.

Przykład 5: samo malowanie i drobne naprawy

Sytuacja: cena 450 000 zł, remont 12 000 zł, po remoncie 480 000 zł, bez czekania i prowizji.
Wynik: zysk 18 000 zł, ROI 150,0 %.

Tanie prace, które zmieniają pierwsze wrażenie, mają najwyższe ROI, bo mianownik jest mały.

Przykład 6: kawalerka z prowizją 3 %

Sytuacja: cena 350 000 zł, remont 15 000 zł, po remoncie 375 000 zł, 1 miesiąc × 800 zł, prowizja 3 %.
Wynik: zysk 8 450 zł, ROI 53,5 %, próg 366 289 zł.

Z 25 000 zł wzrostu ceny pośrednik bierze 750 zł.

Tabela: o ile musi wzrosnąć cena na każdą złotówkę remontu

Mnożnik = (1 + koszty czekania jako część kosztu remontu) / (1 - prowizja). Tyle złotych wzrostu ceny potrzeba, żeby każda wydana złotówka wróciła.

Prowizja	Bez czekania	Czekanie = 10 % remontu	Czekanie = 25 % remontu
0 %	1,00	1,10	1,25
2 %	1,02	1,12	1,28
3 %	1,03	1,13	1,29

Czas waży więcej niż prowizja. Przejście z 0 do 3 % prowizji podnosi mnożnik o 0,03, a koszty czekania równe jednej czwartej remontu o 0,25.

FAQ - pytania o remont przed sprzedażą

Czy opłaca się remont mieszkania przed sprzedażą?

Tylko wtedy, gdy cena wzrośnie więcej niż koszt remontu razem z kosztami czekania i prowizją. W przykładzie 1 każdy 1 zł remontu musi podnieść cenę o 1,14 zł. Kalkulator pokazuje tę granicę jako próg opłacalności.

Skąd wziąć cenę po remoncie?

Z cen podobnych, wyremontowanych lokali w tej samej okolicy, najlepiej z transakcji, a nie z ofert. Jeśli nie masz pewności, zostaw pole puste: kalkulator poda próg, a tabela „co jeśli” pokaże zysk dla wzrostu ceny od 0,5 do 2 razy kosztu remontu.

Dlaczego prowizja zmienia wynik remontu?

Bo pośrednik bierze procent od całej ceny, więc także od kwoty, o którą remont ją podniósł. Przy 3 % i wzroście o 25 000 zł to 750 zł mniej w kieszeni sprzedającego.

Co wliczyć w koszty miesięczne?

Wszystko, co płacisz za lokal, dopóki go nie sprzedasz: odsetki od kredytu, czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, media, podatek od nieruchomości i ubezpieczenie. Liczy się tylko czas, o który remont przesuwa sprzedaż.

Czy od zysku zapłacę podatek?

Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nieruchomość nabyto, dochód ze sprzedaży podlega podatkowi 19 %, a udokumentowane nakłady na remont mogą go obniżyć. Kalkulator tego nie liczy, bo zależy to od daty nabycia i ulgi mieszkaniowej.

Czym ten kalkulator różni się od zwykłego kalkulatora ROI?

Zwykły kalkulator ROI porównuje zysk z nakładem dla dowolnej inwestycji. Ten liczy jedną decyzję: remont albo sprzedaż w obecnym stanie, z prowizją naliczaną od wzrostu ceny i kosztami czekania.

Powiązane narzędzia

Kalkulator Wyceny Mieszkania

Ile jest warte mieszkanie przed sprzedażą, z poprawkami za stan i lokalizację - Zobacz kalkulator

Kalkulator Ceny za m²

Cena za m² z ceny i metrażu, porównanie do 3 ofert - Zobacz kalkulator

Kalkulator Klasy Energetycznej Budynku

Wskaźnik EP ze świadectwa, które przekazujesz kupującemu, i orientacyjna klasa - Zobacz kalkulator

Kalkulator Oszczędności Termomodernizacji

Ile rocznie da ocieplenie ścian, dachu i wymiana okien - Zobacz kalkulator

Kalkulator Kosztu Przeprowadzki

Ekipa czy samodzielnie, koszt przeprowadzki po sprzedaży - Zobacz kalkulator

Kalkulator Kartonów do Przeprowadzki

Ile kartonów potrzeba na mieszkanie danej wielkości - Zobacz kalkulator

Kalkulator ROI

Stopa zwrotu z dowolnej inwestycji, także w nieruchomość - Zobacz kalkulator

Kalkulator Czasu Zwrotu Fotowoltaiki

Po ilu latach instalacja na dachu zaczyna zarabiać - Zobacz kalkulator