ROI, NPV i IRR - trzy kalkulatory, które pokażą czy inwestycja się opłaca
ROI, NPV i IRR - trzy wskaźniki opłacalności inwestycji z konkretnymi przykładami. Mieszkanie, akcje, startup, fotowoltaika. Kalkulatory online z wynikami.
Ile naprawdę zarabia Twoja inwestycja?
Wydajesz 50 000 zł. Po trzech latach masz 67 500 zł. Zarobiłeś?
Odpowiedź zależy od tego, który wskaźnik weźmiesz pod lupę. ROI pokaże 29,81% zysku. Ale roczne ROI to już tylko 9,09% - bo rozłożone na trzy lata. A gdybyś uwzględnił stopę dyskontową 10%, NPV mógłby wyjść ujemne - i nagle ta sama inwestycja jest nieopłacalna. Trzy różne narzędzia, trzy różne odpowiedzi na pozornie proste pytanie.
Problem polega na tym, że większość ludzi liczy opłacalność inwestycji jedną metodą. Albo patrzą na procentowy zwrot (ROI), albo porównują z lokatą, albo po prostu sprawdzają czy wyszli na plus. Żadna z tych metod sama w sobie nie wystarczy. Dopiero trójka ROI + NPV + IRR daje pełny obraz.
Skąd te liczby? ROI, NPV i IRR od środka
ROI - procentowy zwrot z inwestycji
Najprostszy ze wskaźników. Bierzesz przychód, odejmujesz koszt, dzielisz przez koszt i mnożysz razy 100. Wynik to procent zysku.
Wzór jest banalny: (67 500 - 52 000) / 52 000 x 100 = 29,81%. Koszt całkowity to 50 000 + 2 000 dodatkowych kosztów. Zysk netto: 15 500 zł.
Ale uwaga. ROI proste nie uwzględnia czasu. 30% w rok i 30% w pięć lat - to ten sam ROI. Dlatego kalkulator podaje też ROI annualizowane (roczne), które rozkłada zysk na cały okres. W tym przypadku 9,09% rocznie. To już inna perspektywa.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Koszt inwestycji | 50 000 zł |
| Koszty dodatkowe (prowizja, notariusz) | 2 000 zł |
| Koszt całkowity | 52 000 zł |
| Przychód (wartość po 3 latach) | 67 500 zł |
| Zysk netto | +15 500 zł |
| ROI proste | 29,81% |
| ROI roczne (annualizowane) | 9,09% |
Kiedy ROI wystarczy? Gdy porównujesz proste inwestycje o podobnym horyzoncie czasowym. Kupiłeś akcje, sprzedałeś po roku - ROI powie ci ile zarobiłeś. Ale przy projektach wieloletnich z nierównymi wpływami - potrzebujesz czegoś więcej.
NPV - czy projekt generuje wartość
NPV (Net Present Value) odpowiada na inne pytanie: czy projekt jest wart więcej niż kosztuje, biorąc pod uwagę wartość pieniądza w czasie?
Bo 30 000 zł za rok to nie to samo co 30 000 zł za pięć lat. Pieniądze tracą wartość - przez inflację, koszt alternatywny i ryzyko. NPV dyskontuje przyszłe przepływy pieniężne do wartości dzisiejszej.
Wpisujesz inwestycję początkową, stopę dyskontową (czyli minimalny zwrot, jaki akceptujesz) i przepływy pieniężne w kolejnych latach. Kalkulator zdyskontuje każdy przepływ, zsumuje i odejmie inwestycję. Wynik dodatni - projekt się opłaca. Ujemny - lepiej włożyć pieniądze gdzie indziej.
Stopa dyskontowa to klucz. Przy 8% ten sam projekt może wyjść na plus. Przy 15% - na minus. Dlatego trzeba wiedzieć, jaka jest alternatywa. Lokata daje 5-6%. Giełda historycznie 8-10%. Startup powinien dawać minimum 20%, bo ryzyko jest ogromne.
IRR - roczna stopa zwrotu projektu
IRR (Internal Rate of Return) to stopa dyskontowa, przy której NPV wynosi dokładnie zero. Innymi słowy: ile procent rocznie zarabia projekt.
Nie musisz zgadywać stopy dyskontowej - IRR sam ją oblicza. Podajesz inwestycję i przepływy, a kalkulator metodą bisekcji (200 iteracji) znajduje stopę, przy której wpływy równoważą wydatki. Wynik porównujesz z benchmarkami: lokata (5%), obligacje (7%), giełda (10%).
IRR powyżej 12% to bardzo dobry wynik. Powyżej 20% - wybitny. Powyżej 50% - sprawdź czy nie pomyliłeś danych.
A co jeśli...? Pięć scenariuszy, pięć różnych wyników
A co jeśli kupisz mieszkanie na wynajem za 400 000 zł?
Zakup: 400 000 zł + 15 000 zł (notariusz, PCC, remont). Czynsz netto po kosztach: 2 000 zł miesięcznie, czyli 24 000 zł rocznie. Zakładasz 10 lat.
ROI po 10 latach (sam najem, bez wzrostu wartości): (240 000 - 415 000) / 415 000 = -42,2%. Strata? Nie - bo wartość mieszkania pewnie wzrosła. Jeśli po 10 latach jest warte 550 000 zł, łączny przychód to 790 000 zł. ROI: 90,4%, roczne: 6,65%.
NPV przy stopie 6%: zależy od rozkładu przepływów. Jeśli w ostatnim roku doliczysz sprzedaż - NPV wyjdzie na granicy zera. Mieszkanie na wynajem to nie złoto i nie katastrofa. To stabilne 5-7% rocznie.
A co jeśli zainwestujesz w akcje na rok?
Kupujesz za 20 000 zł z prowizją 200 zł. Po roku portfel jest wart 24 600 zł.
ROI: (24 600 - 20 200) / 20 200 = 21,78%. Prosty i szybki. Tu ROI proste = ROI roczne, bo okres to dokładnie rok.
NPV nie ma sensu przy jednorocznej inwestycji. IRR też wyjdzie ~22%. Dla prostych, krótkoterminowych inwestycji ROI wystarczy.
A co jeśli otworzysz sklep internetowy za 50 000 zł?
Rok 1: przychód netto 15 000 zł (rozruch). Rok 2: 25 000 zł. Rok 3: 35 000 zł. Stopa dyskontowa: 12% (średnie ryzyko).
NPV: -50 000 + 15 000/1,12 + 25 000/1,2544 + 35 000/1,4049 = -50 000 + 13 393 + 19 929 + 24 913 = +8 235 zł. Opłacalny.
IRR: około 18%. Powyżej giełdy, co ma sens - bo ryzyko jest wyższe.
A co jeśli postawisz fotowoltaikę za 35 000 zł?
Oszczędność na prądzie: 5 500 zł rocznie przez 10 lat. Stopa dyskontowa: 5% (bezpieczna inwestycja, bo prąd i tak byś płacił).
NPV: z grubsza +7 500 zł. IRR: około 9%. Poniżej giełdy, ale powyżej lokaty - i praktycznie bez ryzyka (prąd zawsze będziesz zużywać). Fotowoltaika to nie inwestycja spekulacyjna. To zamiana kosztu na aktywo.
A co jeśli inwestycja przyniesie stratę?
Startup: 30 000 zł na start, po 3 latach przychód łączny 4 500 zł.
ROI: (4 500 - 30 000) / 30 000 = -85%. Stracono 25 500 zł. IRR: ujemne. NPV: głęboko ujemne niezależnie od stopy. Trzy wskaźniki zgodnie mówią jedno - nie wyszło.
Porównanie scenariuszy - obok siebie
| Scenariusz | Inwestycja | Okres | ROI proste | ROI roczne | NPV (przy stopie) | IRR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mieszkanie na wynajem (ze sprzedażą) | 415 000 zł | 10 lat | 90,4% | 6,65% | ~0 zł (6%) | ~6-7% |
| Akcje (portfel roczny) | 20 200 zł | 1 rok | 21,78% | 21,78% | - | ~22% |
| Sklep internetowy | 50 000 zł | 3 lata | 50,0% | 14,5% | +8 235 zł (12%) | ~18% |
| Fotowoltaika | 35 000 zł | 10 lat | 57,1% | 4,6% | +7 500 zł (5%) | ~9% |
| Startup (strata) | 30 000 zł | 3 lata | -85,0% | - | ujemne | ujemne |
Najlepsze ROI proste ma mieszkanie (90%). Ale rozłożone na 10 lat daje ledwie 6,65% rocznie. Sklep internetowy z trzyletnich 50% robi 14,5% roczne - i to przy wyższym ryzyku. Fotowoltaika wygląda słabo na ROI rocznym (4,6%), ale NPV jest solidnie na plusie, bo ryzyko jest minimalne.
Żaden pojedynczy wskaźnik nie daje pełnego obrazu. ROI nie widzi czasu. NPV wymaga zgadywania stopy dyskontowej. IRR zakłada reinwestycję po tej samej stopie, co nie zawsze jest realne. Razem - dopełniają się.
Który wskaźnik wybrać
Nie wybieraj jednego. Sprawdź trzy.
ROI podasz szefowi, inwestorowi albo żonie - bo odpowiada na proste "ile zarobiłem procentowo". NPV pokażesz w arkuszu z analizą projektu - bo mówi czy projekt tworzy wartość ponad minimalny wymóg. IRR porównasz z benchmarkami - bo mówi ile procent rocznie daje projekt, bez konieczności ustalania stopy dyskontowej z góry.
Dla większości codziennych decyzji (kupić akcje, lokatę, obligacje) ROI wystarczy. Dla poważniejszych projektów (firma, nieruchomość, maszyna, fotowoltaika) - policz wszystkie trzy. Kalkulator zrobi to w kilka sekund. Gorsza jest decyzja bez żadnych obliczeń.
Narzędzia omawiane w tym artykule
- Kalkulator ROI - procentowy zwrot z inwestycji z uwzględnieniem kosztów dodatkowych i ROI annualizowanego
- Kalkulator NPV - wartość bieżąca netto projektu z dyskontowaniem przepływów pieniężnych rok po roku
- Kalkulator IRR - wewnętrzna stopa zwrotu projektu z porównaniem do lokaty, obligacji i giełdy
Więcej narzędzi z kategorii Finanse
- Kalkulator Alokacji Aktywów - podział portfela wg profilu ryzyka
- Kalkulator Amortyzacji Kredytu - harmonogram spłat z podziałem na kapitał i odsetki
- Kalkulator Bitcoin i Kryptowalut - przelicznik wartości kryptowalut
- Kalkulator Całkowitego Kosztu Kredytu - suma odsetek, prowizji i ubezpieczeń
- Kalkulator Ceny Złota NBP - aktualne ceny złota wg NBP
- Kalkulator Chwilówki - koszt pożyczki krótkoterminowej
- Kalkulator Dollar Cost Averaging - strategia regularnych wpłat w ETF lub akcje
- Kalkulator Dywidendy - projekcja zysku z dywidend z reinwestycją
Sprawdź dla konkretnej kwoty
- ROI inwestycji 50 000 zł - zwrot procentowy
- ROI inwestycji 100 000 zł - czy się opłaca
